80后三口之家年入近30萬元 換購學(xué)區(qū)房兩方案可行
金女士，32歲，每月稅后工資5500元左右，年終獎10萬左右。老公35歲，稅后月工資8200元，年終獎1.2萬。有一個(gè)3歲的男孩。
二人均有企業(yè)購買的五險(xiǎn)一金和商業(yè)補(bǔ)充保險(xiǎn)，包括意外保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等。金女士有補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)，企業(yè)年金。
公積金目前每月老公2750元，老公每年按10%增長，金女士每月1000元，到明年7月份可達(dá)到每月3000元，其他收入3萬左右。
現(xiàn)有一套房產(chǎn)自住市值260萬，一套投資房產(chǎn)市值167萬，還余貸款20萬。
有活期存款1.6萬，股票基金1.8萬，貨幣基金11萬。
一輛代步家用車，還余貸款4萬，使用1年半。
每月養(yǎng)車費(fèi)1100元，日常費(fèi)用2500元，房貸5000元(用公積金還4000元)，車貸2500元。每年商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)1.2萬元(包括大病保險(xiǎn)，分紅壽險(xiǎn)以及意外險(xiǎn))，其他年度支出1.5萬元左右。小孩每年學(xué)費(fèi)2萬元。
■ 家庭財(cái)務(wù)情況分析
金女士夫婦兩人每月稅后工資13700元(不含公積金按月支取的金額約3750元)，家庭每月固定支出7100元(不含用公積金按月還款的房貸金額4000元)，由此算出每月家庭現(xiàn)金結(jié)余6600元。金女士夫婦每年的年終獎金11.2萬元，其他收入3萬元左右，每年小孩的學(xué)費(fèi)支出2萬元，每年家庭的商業(yè)保費(fèi)支出1.2萬，其他家庭年度支出1.5萬元，由此算出年終獎金和其他收入之和減去各年按年支付的消費(fèi)后，結(jié)余金額是9.5萬元。綜上，家庭每年累計(jì)收入減去家庭每年累計(jì)支出，得到的家庭凈收入是174200元。
Q1
理財(cái)目標(biāo)：由于小孩要開始上學(xué)，今年年底以投資房產(chǎn)換一套學(xué)區(qū)房，預(yù)算400萬，怎么實(shí)現(xiàn)？
學(xué)區(qū)房計(jì)劃有待調(diào)整
考慮到北京二套房首付款比例的提高，以及金女士名下投資房的市值和學(xué)區(qū)房預(yù)算的巨大差距，建議調(diào)整學(xué)區(qū)房計(jì)劃。
北京各大銀行執(zhí)行的二套房貸政策變成首付七成，金女士欲在年底購置市值400萬的學(xué)區(qū)房，則需首付280萬，而手中的投資房產(chǎn)在不考慮繳納房產(chǎn)增值稅的前提下，能變現(xiàn)167萬元左右，減去房屋貸款20萬，能變現(xiàn)金額約147萬。而家庭貨幣類資產(chǎn)可變?yōu)楝F(xiàn)金為144000元。因此，金女士計(jì)劃年底以投資房產(chǎn)換一套預(yù)算為400萬的學(xué)區(qū)房的理財(cái)目標(biāo)，以現(xiàn)在家庭的現(xiàn)金流是難以實(shí)現(xiàn)的。
可以有如下兩個(gè)調(diào)整的方案供金女士選擇：
方案1
降低購買學(xué)區(qū)房的預(yù)算金額。既然金女士最初考慮使用賣出名下一套投資房產(chǎn)后獲得的現(xiàn)金來購買學(xué)區(qū)房，那么就應(yīng)該根據(jù)這套投資房產(chǎn)的市值減去它尚未還清貸款的金額后計(jì)算出可利用的資金，即147萬作為首付資金來購買學(xué)區(qū)房。
按照二套房首付7成的國家政策，計(jì)算得出可以承受的學(xué)區(qū)房市值應(yīng)該是210萬左右，考慮到家庭現(xiàn)有貨幣資產(chǎn)變現(xiàn)后可得144000元，加上家庭未來半年凈收入，金女士在今年年底可以購買學(xué)區(qū)房的市值，可在210萬元-251萬元之間。如此調(diào)整，雖然減少了學(xué)區(qū)房購房預(yù)算，只能選擇面積更小一些、總價(jià)更低一些的學(xué)區(qū)房進(jìn)行購買，但是同樣可以滿足孩子未來上學(xué)的需求。缺點(diǎn)是，可能會較大的更改金女士對于學(xué)區(qū)房的選擇方位。
方案2
不降低購買學(xué)區(qū)房的預(yù)算，但是將今年年底以投資房產(chǎn)換一套學(xué)區(qū)房的計(jì)劃，更改為用家庭名下的那套市值260萬的自住房換一套學(xué)區(qū)房。該房賣出可得現(xiàn)金260萬，加上家庭現(xiàn)在貨幣類資產(chǎn)折現(xiàn)144000元，以及家庭未來半年凈收入，共能積攢280余萬元。按照二套房首付七成的政策要求，完全可以購買市值400萬左右的房產(chǎn)，這就實(shí)現(xiàn)了金女士希望在年底購置一套預(yù)算400萬元的學(xué)區(qū)房以用于未來孩子讀書的理財(cái)目標(biāo)。
該方案的好處是，沒有更改學(xué)區(qū)房的預(yù)算。但是由于賣出了自住房產(chǎn)，金女士一家未來將面臨搬家的情況，因此，如果金女士名下現(xiàn)有的那套投資房產(chǎn)在地理位置或者戶型上不適合全家人居住的話，那么，在學(xué)區(qū)房的選擇上，就要兼顧上學(xué)名額和適合家庭居住這兩方面因素。
此外，我們還要考慮購置學(xué)區(qū)房以后所產(chǎn)生的新房貸。假使金女士選擇方案一，賣掉家庭的一套投資房產(chǎn)，同時(shí)用賣房所得補(bǔ)上尚余的20萬房貸，則舊的房貸還清。新購買的學(xué)區(qū)房市值在210萬-251萬之間，商業(yè)貸款三成，即63萬-75.3萬之間，假定貸款期限23年(23年后金女士55歲，到退休年齡)，則該筆商業(yè)貸款每月還款金額在4000-4800元之間，小于家庭每月結(jié)余6600元，且每月還有約4000元左右的公積金可以支取，所以該計(jì)劃可行。
假使金女士選擇方案二，賣掉家庭的現(xiàn)有自住房產(chǎn)，貸款購買一套市值400萬元的學(xué)區(qū)房，那么將產(chǎn)生商業(yè)貸款120萬元，則該筆商業(yè)貸款每月還款金額在7700元左右，同時(shí)，還要繼續(xù)償還家庭名下那套投資房產(chǎn)的貸款(每月5000元，其中公積金支付4000元)，略大于家庭每月結(jié)余的6600元(多出2100元缺口)。由于金女士夫婦每年有結(jié)余金額9.5萬元，平衡到每月，是可以應(yīng)對每月多出來的該筆缺口的，所以該計(jì)劃可行。
考慮到家庭現(xiàn)有的一套投資房產(chǎn)是空置狀態(tài)，我們建議金女士如果選擇方案二，應(yīng)考慮將留下的投資房產(chǎn)出租，用租金來償還部分房貸。
Q2
理財(cái)目標(biāo)：購置一輛20萬左右的車。是換還是重新?lián)u號買？
賣掉現(xiàn)有車輛換新車
金女士目前對于是換車還是重新?lián)u號購買一輛新車的問題存在猶豫。我們就家庭現(xiàn)有車輛的折舊和每月產(chǎn)生的固定支出進(jìn)行分析，家庭現(xiàn)有車輛每月養(yǎng)車費(fèi)1100元，車貸2500元，兩項(xiàng)相加占金女士家庭月收入的26.27%，占家庭月支出的50.7%，現(xiàn)有車輛對于家庭每月支出的占比是非常大的，如果再重新?lián)u號購買一輛20萬元左右的家用車，將每月新產(chǎn)生不低于1100元的養(yǎng)車費(fèi)用，這樣會大比重增加家庭支付負(fù)擔(dān)。
建議金女士賣掉現(xiàn)有車輛，賣車所得先償還銀行的4萬車貸，剩余資金加上家庭現(xiàn)有收入購買新車。同時(shí)，該計(jì)劃應(yīng)在購買學(xué)區(qū)房的理財(cái)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)之后，積累一些新的家庭存款后再實(shí)行。短期內(nèi)繼續(xù)使用現(xiàn)有家用車。
Q3
理財(cái)目標(biāo)：目前整個(gè)家庭理財(cái)規(guī)劃有什么需要補(bǔ)充？
考慮少兒教育金保險(xiǎn)
可以說，夫婦兩人的保險(xiǎn)福利是非常全面的。如果一定要指出美中不足的就是3歲的兒子還沒有保險(xiǎn)產(chǎn)品，孩子雖然不是家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，但同樣存在罹患重大疾病的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議金女士給兒子購買附加教育金的重大疾病保險(xiǎn)，每月只需支出幾百元，就可以獲得最高30萬元的重疾理賠，同時(shí)會在兒子18歲以后領(lǐng)到教育金，該保險(xiǎn)既轉(zhuǎn)移了家庭成員患重疾后對家庭經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又可以幫助孩子儲存一筆可觀的教育基金。
（招商銀行北京萬泉河支行理財(cái)經(jīng)理 于雙雙）
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