2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布了升級版“限購令”，采取了“未滿20周歲的鄭州市民不得買房;持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房”等一系列舉措。最重要的是，鄭州市房管局還提出了“房價零增長”目標。根據(jù)這一目標，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。如今兩個月過去，鄭州樓市出現(xiàn)了哪些變化，飆漲的鄭州房價是否被勒住了韁繩?
限購限價效果顯現(xiàn)，房價出現(xiàn)“三連跌”
根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，鄭州市8月、9月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，連續(xù)兩個月下探。而10月份，鄭州商品住宅量價齊跌，銷售均價為7401元/平方米，環(huán)比下降2.12%，相當于每平方米降了160元。
可以說，鄭州的升級版限購令的確起到了限制房價增長的效果，而這與鄭州市房管局提出的“房價零增長”目標限價不無關系。據(jù)了解，目前鄭州市已經(jīng)有200多個項目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。鄭州市房管局相關負責人稱此舉或能卡住開發(fā)商的“喉嚨”，9月份，鄭州市又有26家樓盤因為房價上漲，被約談、停止網(wǎng)簽，并被要求限期進行整改。
限購后，在銷售價格上官方公布實現(xiàn)了“三連跌”，但具體到每一個樓盤表現(xiàn)卻并不相同。記者走訪了方圓經(jīng)緯、升龍城、正商城、德潤黃金海岸、財信圣堤亞納、昌建譽峰和升龍?zhí)靺R廣場等7個項目。這幾個樓盤都屬于平銷期，并未出現(xiàn)大規(guī)模的開盤活動。7個典型項目中2個項目上漲明顯，2個項目下降明顯，3個項目呈上下波動走勢，總體來講限購前后的銷售均價變化不大，仍然是維持平穩(wěn)的價格走勢，小幅波動主要是受到推售產(chǎn)品的影響。
不過記者發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)惠方面，開發(fā)商仍少有松口。之前的各種優(yōu)惠逐漸難覓蹤跡，當前大部分樓盤僅剩余常規(guī)的為數(shù)不多的認籌和開盤優(yōu)惠。
同致行鄭州公司研究中心總監(jiān)曹慶偉表示，在升級版限購令下，鄭州房價年底出現(xiàn)翹尾行情的可能性不大，但一旦限購放松，很可能迎來一波洶涌的房價反彈潮。并不排除明年被壓抑。
如果真的有調(diào)控樓市的有效手段，按照當前的行業(yè)情況看，房價短期內(nèi)要想驟降難度很大。原因有三：首先當前絕大多數(shù)房企銷售良好，資金流回款也不錯，再加上開發(fā)成本的上升，開發(fā)商降價難度甚高，因此短期內(nèi)房價出現(xiàn)大幅降價很難;其次，購房者特別是投資客未必會不買房，剛需族等不起，而投資客在沒有更好的資金投資渠道時，房地產(chǎn)仍是首選;再次，地方政府房地產(chǎn)依賴程度較大，新政策未必馬上落實，在當前的財政制度面前，若不靠賣土地、依賴房地產(chǎn)，地方政府的各項規(guī)劃落實以及自身發(fā)展必無法順利進行。
銷量：進入四季度壓力增大
2013年前三季度鄭州市商品房銷售交出一份比較滿意的答卷。數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品房銷售供應面積880萬㎡，商品房銷售總面積達到732.6萬㎡，月均銷售面積達到81.4萬㎡，相比于2012年月均73.3萬㎡/月、2011年月均50.9萬㎡/月的銷售量來講，上升幅度明顯。但是，進入本該更旺的“金九銀十”，尤其是進入10月份以來，鄭州樓市成交量出現(xiàn)了相對萎縮現(xiàn)象。10月份，10月鄭州商品房銷售7250套，其中商品住宅銷售5933套，環(huán)比下降1.58%，較去年同期降幅達25.82%; 而在2012年10月，鄭州商品房成交達到8816套，住宅7998套，與去年同期比較，鄭州房地產(chǎn)市場銷售頹勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
記者比較了今年各月份成交量走勢發(fā)現(xiàn)，今年鄭州商品住宅成交量高點在今年3月份，為成交量是9014套，而此高點是8月份，商品住宅銷售了8351套，而該月正是鄭州房價飆漲的月份，此后，隨著升級版限購令的推出，鄭州樓市也難現(xiàn)風光，量價齊跌，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”兩個月成交量分別僅為6028套、5933套。而被稱為銀十的10月份銷量，僅高于有著春節(jié)長假的2月份。
另外，今年6月～8月份鄭州商品房住宅月均去化67萬㎡，而9月～10月份月均去化降到了60萬㎡，限購前后銷售量有所下滑。
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