新華房產(chǎn)1月22日北京訊（記者張金鳳）繼十八屆三中全會(huì)提出建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓、租賃、入股等問題后，近日出臺(tái)的中央一號(hào)文件內(nèi)容再涉農(nóng)地入市問題。文件深化了關(guān)于農(nóng)村的若干問題，較之前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央農(nóng)村工作會(huì)議更加深入。
一號(hào)文件指出，要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制并且允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。特別提到要按照中央統(tǒng)一部署，有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。意思就是中央會(huì)加速立法，盤活農(nóng)村的可建設(shè)性土地。
目前，部分省份已經(jīng)自發(fā)地對(duì)集體用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行相關(guān)探索，但都明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。CRIC研究中心人士表示，由于存在土地權(quán)屬問題以及相關(guān)法律配套不完善，且操作審批流程等的復(fù)雜性，此舉短期內(nèi)不會(huì)有大進(jìn)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，該人士稱，長(zhǎng)期將有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。
再涉農(nóng)地入市 推行需綜合配套
在深化土地制度方面，文件要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許出讓、租賃、入股。特別提到要按照中央統(tǒng)一部署，有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。這也是對(duì)十八屆三中全會(huì)中關(guān)于允許農(nóng)地入市的深化。
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，全國(guó)農(nóng)戶承包土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到3.1億畝，占家庭承包耕地面積的23.9%。加快土地流轉(zhuǎn)將為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等問題提供有利契機(jī)，然而，在現(xiàn)實(shí)中，“借力”流轉(zhuǎn)之名，背后進(jìn)行的資本動(dòng)作不得不讓人憂心。
近日，媒體披露的河北等地流轉(zhuǎn)的數(shù)千畝土地被人進(jìn)行資本運(yùn)作，加價(jià)倒賣等做法引人深思。一號(hào)文件特別指出，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)要尊重農(nóng)民意愿，不能強(qiáng)制推動(dòng)。農(nóng)民想種自己承包的地，就讓他自己種，任何人無權(quán)干涉。
實(shí)際中，一位中部地區(qū)三線城市的政府人員向新華網(wǎng)記者表示，“（這些措施）初衷都是好的，如果在推行中沒有進(jìn)一步的跟進(jìn)措施，有些問題難以解決?！?/p>
該人士進(jìn)一步解釋，一般農(nóng)民需要錢時(shí)，比如大病、天災(zāi)人禍，會(huì)在有錢人的利誘下不惜將所有權(quán)等一次性賣出去的。再比如全家進(jìn)城或遠(yuǎn)離故土打工，一時(shí)覺得土地是累贅，也會(huì)在一些人蠱惑下賣掉，或者，因借貸無法償還等等，都會(huì)逐漸喪失土地的這些權(quán)利。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉守英指出，當(dāng)前土地問題十分復(fù)雜，牽涉利益相關(guān)方太多，土地管理制度改革理論準(zhǔn)備不夠充分，需要考慮現(xiàn)實(shí)、政策與法律的平衡，所以只能由中央統(tǒng)一部署，進(jìn)行周密的政策設(shè)計(jì)。
短期進(jìn)展有限 對(duì)房地產(chǎn)影響待考
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，則會(huì)使土地利益分配格局，發(fā)生巨大變化，比如城市政府收入減少，而農(nóng)村集體與農(nóng)民收入增加。改革難度之大，可想而知。
中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾表示，農(nóng)村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保證其權(quán)利的基礎(chǔ)上，對(duì)其用途要有嚴(yán)格限定。
上述CRIC研究人士分析，總體來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市在短期不會(huì)出現(xiàn)較大進(jìn)展，一是我國(guó)土地權(quán)屬現(xiàn)狀較復(fù)雜，土地確權(quán)登記難度較大，二是土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律配套還未建立起來，限制了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，三是出于保護(hù)耕地的考慮，在集體用地入市方面應(yīng)該會(huì)設(shè)置較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和操作審批流程。
“值得注意的是，部分省份已自發(fā)地對(duì)集體用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了有相關(guān)試點(diǎn)探索，但都明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，而外界一直期待的小產(chǎn)權(quán)房問題，暫時(shí)亦沒有確權(quán)可能。”該人士表示。
此前，便有人士預(yù)測(cè)農(nóng)地入市將對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到重大影響。從實(shí)際情況來看，農(nóng)地一般都較市中心較遠(yuǎn)，盡管價(jià)格上很容易讓人接受，但相關(guān)配套等方面因素的制約，很可能在實(shí)際購(gòu)買中，出現(xiàn)供大于求的局面。
上述人士表示，宅基地及集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將逐步放開，加之征地補(bǔ)償制度的進(jìn)一步完善，土地城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將加快，長(zhǎng)期將有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。
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