2014-01-22 08:29:00 來源:新華房產(chǎn)
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新華房產(chǎn)1月22日北京訊（記者張金鳳）繼十八屆三中全會提出建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場，允許農(nóng)村集體建設用地出讓、租賃、入股等問題后，近日出臺的中央一號文件內(nèi)容再涉農(nóng)地入市問題。文件深化了關于農(nóng)村的若干問題，較之前的中央經(jīng)濟工作會議和中央農(nóng)村工作會議更加深入。
一號文件指出，要引導和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，完善城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制并且允許承包土地的經(jīng)營權向金融機構抵押融資。特別提到要按照中央統(tǒng)一部署，有序推進這項工作。意思就是中央會加速立法，盤活農(nóng)村的可建設性土地。
目前，部分省份已經(jīng)自發(fā)地對集體用地流轉進行相關探索，但都明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。CRIC研究中心人士表示，由于存在土地權屬問題以及相關法律配套不完善，且操作審批流程等的復雜性，此舉短期內(nèi)不會有大進展。對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，該人士稱，長期將有利于提升房地產(chǎn)市場土地供應量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。
再涉農(nóng)地入市 推行需綜合配套
在深化土地制度方面，文件要引導和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，允許出讓、租賃、入股。特別提到要按照中央統(tǒng)一部署，有序推進這項工作。這也是對十八屆三中全會中關于允許農(nóng)地入市的深化。
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，全國農(nóng)戶承包土地流轉面積達到3.1億畝，占家庭承包耕地面積的23.9%。加快土地流轉將為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等問題提供有利契機，然而，在現(xiàn)實中，“借力”流轉之名，背后進行的資本動作不得不讓人憂心。
近日，媒體披露的河北等地流轉的數(shù)千畝土地被人進行資本運作，加價倒賣等做法引人深思。一號文件特別指出，土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營要尊重農(nóng)民意愿，不能強制推動。農(nóng)民想種自己承包的地，就讓他自己種，任何人無權干涉。
實際中，一位中部地區(qū)三線城市的政府人員向新華網(wǎng)記者表示，“（這些措施）初衷都是好的，如果在推行中沒有進一步的跟進措施，有些問題難以解決。”
該人士進一步解釋，一般農(nóng)民需要錢時，比如大病、天災人禍，會在有錢人的利誘下不惜將所有權等一次性賣出去的。再比如全家進城或遠離故土打工，一時覺得土地是累贅，也會在一些人蠱惑下賣掉，或者，因借貸無法償還等等，都會逐漸喪失土地的這些權利。
國務院發(fā)展研究中心研究員劉守英指出，當前土地問題十分復雜，牽涉利益相關方太多，土地管理制度改革理論準備不夠充分，需要考慮現(xiàn)實、政策與法律的平衡，所以只能由中央統(tǒng)一部署，進行周密的政策設計。
短期進展有限 對房地產(chǎn)影響待考
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭曾表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，則會使土地利益分配格局，發(fā)生巨大變化，比如城市政府收入減少，而農(nóng)村集體與農(nóng)民收入增加。改革難度之大，可想而知。
中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示，農(nóng)村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保證其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定。
上述CRIC研究人士分析，總體來看，農(nóng)村集體建設用地入市在短期不會出現(xiàn)較大進展，一是我國土地權屬現(xiàn)狀較復雜，土地確權登記難度較大，二是土地流轉相關的法律配套還未建立起來，限制了農(nóng)村集體建設用地入市，三是出于保護耕地的考慮，在集體用地入市方面應該會設置較嚴格的標準和操作審批流程。
“值得注意的是，部分省份已自發(fā)地對集體用地流轉進行了有相關試點探索，但都明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，而外界一直期待的小產(chǎn)權房問題，暫時亦沒有確權可能?！痹撊耸勘硎?。
此前，便有人士預測農(nóng)地入市將對平抑房價起到重大影響。從實際情況來看，農(nóng)地一般都較市中心較遠，盡管價格上很容易讓人接受，但相關配套等方面因素的制約，很可能在實際購買中，出現(xiàn)供大于求的局面。
上述人士表示，宅基地及集體建設用地流轉將逐步放開，加之征地補償制度的進一步完善，土地城鎮(zhèn)化的進程將加快，長期將有利于提升房地產(chǎn)市場土地供應量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。
