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　　鄭州“新地王”誕生：成交總價(jià)為5.29億元

　　昨天，一條微博在鄭州地產(chǎn)圈和媒體圈內(nèi)流傳：2012年7月11日上午，鄭州市軌道交通有限公司以總價(jià)5.29億元，成功摘牌拿到“鄭政新出[2012]9號(hào)”地塊（以下簡(jiǎn)稱9號(hào)地塊），刷新近期鄭州土地成交價(jià)，成為新的鄭州“地王”。此塊地折合936萬元/畝，看起來不高，但是超低的容積率讓土地顯得金貴。

　　而另一條消息接踵而來：同一天，2012鄭政新出(2012)10號(hào)地塊，被東方鼎盛摘牌，摘牌價(jià)格為3.196億元。此塊地每畝折合1310萬元。

　　9號(hào)地塊是一處土地出讓年限70年的城鎮(zhèn)住宅用地，折合樓面價(jià)8260元/平方米，土地出讓面積為37671.39平方米，規(guī)劃建筑面積為64041.36平方米。引人注意的是該地塊的容積率很低：大于1并且小于1.7，“一看即知應(yīng)是豪宅項(xiàng)目，估計(jì)是雙拼別墅或是復(fù)式加洋房”。

　　取得該地塊的鄭州市軌道交通有限公司，是2008年2月22日經(jīng)鄭州市人民政府決定成立的國有獨(dú)資公司。下屬有專門負(fù)責(zé)置業(yè)開發(fā)的鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司。

　　分析

　　從低容積率來算價(jià)格不低

　　9號(hào)地塊價(jià)格不算高，為啥9號(hào)地塊成為人們口中的地王呢？

　　從總價(jià)來說，城中村改造項(xiàng)目動(dòng)輒十幾億、幾十億，5個(gè)多億不算多，“9號(hào)地塊的特點(diǎn)在于低容積率，從這么低的容積率來看地價(jià)可不低，一看就知是高端項(xiàng)目，這樣的低密度項(xiàng)目在東區(qū)很多，銷售情況也都很好?！焙幽虾细惠x煌房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)李廣澤表示。

　　他為記者算了一筆賬，算下來9號(hào)地塊樓面價(jià)約為8300元/平方米，加上3000元的建筑安裝、園林設(shè)計(jì)成本，1000元的營銷宣傳、市政配套費(fèi)用，算下來成本在12300元/平方米左右，加上2000元左右的稅費(fèi)，一平方米房子的成本在14000元上下。因?yàn)槭堑兔芏群勒?，將來的售價(jià)在18000元/平方米～20000元/平方米，賺頭不小。

　　“而且這個(gè)地塊的位置非常好，位于農(nóng)業(yè)東路以南，非常接近CBD，現(xiàn)在的鄭東新區(qū)核心已經(jīng)幾乎沒有住宅用地，從稀缺性來說，這塊地非常值得投資?！彼f，不過價(jià)格高是可以預(yù)測(cè)的，但價(jià)格如此之高，可見開發(fā)商和政府對(duì)這塊地都有很高的期望值。

　　龍湖的地價(jià)是鄭東新區(qū)經(jīng)營城市所有投入成本的最終體現(xiàn)。經(jīng)營城市就是經(jīng)營城市的土地，通過對(duì)城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施的前期投入，通過前期有計(jì)劃地收儲(chǔ)一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目，來實(shí)現(xiàn)土地的增值，專業(yè)說是“公司化運(yùn)營鄭東新區(qū)”。通過經(jīng)營城市來提升城市的土地價(jià)值，是經(jīng)營城市專業(yè)理念在鄭東新區(qū)實(shí)踐的河南樣板，值得總結(jié)和整理。

　　意義

　　拉開龍湖新區(qū)地塊入市序幕

　　看到“地王”出現(xiàn)，人們下意識(shí)認(rèn)為肯定是樓市徹底回暖了。

　　不過，李廣澤的說法是，嚴(yán)格來說這算不上樓市徹底回暖的信號(hào)，因?yàn)檫@個(gè)地塊確實(shí)位置很好，也是稀缺資源。

　　“這塊地出讓的另一層重要意義在于，拉開了龍湖區(qū)建設(shè)的序幕。這塊地位于龍湖區(qū)南部，而龍湖區(qū)是鄭州市CBD的副中心，龍湖地塊規(guī)劃的是金融集聚區(qū)。”他說。

　　“9號(hào)地塊‘地王’的出現(xiàn)，標(biāo)志著鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入鄭東新區(qū)龍湖時(shí)代。”經(jīng)營城市實(shí)戰(zhàn)專家、深圳王牌城市研究策劃有限公司董事長上官同君更是這樣宣布。

　　他說，鄭東新區(qū)經(jīng)營城市成績斐然。自2004年到2012年，鄭東新區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了三年出形象、五年成規(guī)模、十年建新城，其間鄭汴一體化戰(zhàn)略出爐，“如今是2012鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域建設(shè)大幕拉開，美麗的、堪比西湖的‘龍湖’即將蓄水，作為鄭州最高端的商務(wù)區(qū)、最高端的商住區(qū)，寸土寸金炙手可熱的龍湖，出現(xiàn)地王是正常的?！?/p>

　　“本次鄭東新區(qū)龍湖土地掛牌成交價(jià)格936萬元，按理說遠(yuǎn)比業(yè)內(nèi)對(duì)于龍湖未來地價(jià)的預(yù)測(cè)要低得多。隨著龍湖土地緊鑼密鼓地進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)片區(qū)是鄭州未來最高端的區(qū)域，地價(jià)節(jié)節(jié)攀高讓業(yè)內(nèi)拭目以待?！彼A(yù)測(cè)。

　　相關(guān)鏈接

　　同一天北京產(chǎn)生新地王

　　就在昨天下午，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購房面積競(jìng)爭(zhēng)，被稱為“準(zhǔn)地王”的北京市海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的上限價(jià)格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬元/平方米，刷新了北京地王單價(jià)的紀(jì)錄。

　　昨天下午3點(diǎn)半，萬柳地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)——北京市國土資源局交易大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，到場(chǎng)的記者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過開發(fā)商。一入市就被貼上“準(zhǔn)地王”標(biāo)簽、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)間推遲、眾多知名開發(fā)商參與角逐、設(shè)價(jià)格上限以防報(bào)價(jià)過度飆高……種種因素疊加，讓萬柳地塊成為近年來北京土地市場(chǎng)人氣最高的地塊之一。

　　而該地塊26.3億元的最終成交價(jià)格溢價(jià)率達(dá)40%，扣除回購房面積，折合樓面價(jià)約為4.42萬元/平方米。這一樓面價(jià)不僅排名北京住宅類地塊的第一名，在全國也是第一。“在已知的全國住宅類地塊中，還未出現(xiàn)過比這更高的價(jià)格。”有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。