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　　地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以從空間、時(shí)間、結(jié)構(gòu)等三方面來(lái)分析：

　　1．價(jià)格變動(dòng)的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

　　2．價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征 :一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。 地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕在前期過(guò)多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

　　3．價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?，地鐵只會(huì)給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。

　　從學(xué)理的角度上分析，快速軌道交通有利于降低經(jīng)濟(jì)要素轉(zhuǎn)移的成本，也就是說(shuō)，建成了地鐵，它的經(jīng)濟(jì)效益是與距離成本成反比的。比如說(shuō)，有了地鐵，你從某一個(gè)地方到另一個(gè)地方，距離越遠(yuǎn)，其實(shí)你獲得的經(jīng)濟(jì)效益越大。

　　地鐵建成以后，許多事物的價(jià)值判斷原本是以空間距離來(lái)衡量的，現(xiàn)在就開始變成以時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)衡量。比如房地產(chǎn)業(yè)就是最突出的一個(gè)例子，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值是隨著與市中心的距離越來(lái)越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，這也就是所謂的一類地塊、二類地塊的劃分，但現(xiàn)在情況不同了，而是以時(shí)間為考量單位，比如A樓盤位于市中心一類地塊，但從A樓盤出發(fā)到市中心步行需要25分鐘，而另一個(gè)B樓盤位于市郊的地鐵站出口邊，坐地鐵到市中心的地鐵出口需要20分鐘，如果沒(méi)通地鐵，兩個(gè)樓盤的價(jià)格可能相差十萬(wàn)八千里，如果地鐵一通，B樓盤與A樓盤的價(jià)格很可能非常接近，甚至?xí)霈F(xiàn)B樓盤價(jià)格高于A樓盤的情況。

　　地鐵對(duì)樓盤價(jià)格的帶動(dòng)作用，出乎一般人意料。從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩。這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平和了。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，地鐵確實(shí)能帶來(lái)一定的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了基礎(chǔ)。但對(duì)人流量我們要加以區(qū)分，一般來(lái)說(shuō)，人流可以分成目的人流量、休閑人流量、過(guò)路人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最有意義的是目的人流量，他們來(lái)這里就是為了購(gòu)物，目的很明確，而休閑人流量則次之，最沒(méi)有意義的是過(guò)路人流量。

　　所以地鐵是否能帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，最重要的還是要看這個(gè)區(qū)域自身的商業(yè)狀況，如果某個(gè)區(qū)域，哪怕是遠(yuǎn)郊，若有一兩個(gè)比較大型的SHOPPINGMALL、超大型專業(yè)市場(chǎng)等，那地鐵能帶來(lái)大量的目的人流，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是立竿見影的。像杭州要建地鐵，這當(dāng)然能夠?qū)σ恍﹨^(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)比較大，這有利于集合城市內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)要素的快速轉(zhuǎn)移，肯定能釋放GDP，而如果外部也能夠建立起這樣的快速轉(zhuǎn)移機(jī)制，比如在上海和杭州之間建立快速鐵路，這對(duì)杭州地產(chǎn)的提升簡(jiǎn)直就是爆炸式的。

　　1.扁平化 房?jī)r(jià)穩(wěn) 商圈邊緣物業(yè)更獲益：

　　地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)會(huì)非常大。按照一線城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)地鐵站都擔(dān)負(fù)吸納和運(yùn)載周邊居民的功能，因此，每個(gè)地鐵站都將形成一個(gè)副商圈。目前，鄭州以區(qū)域中心商圈為主，以后會(huì)多一種商業(yè)模式，即地鐵商業(yè)。比如在地鐵站建商場(chǎng)、超市等，輻射周邊的社區(qū)。選地鐵房時(shí)要注意地鐵站周邊的商業(yè)，最好選擇有商業(yè)前景的。

　　2.地鐵物業(yè)更保值：

　　鄭州是先有城市規(guī)劃，后有地鐵開通，哪里人口集中度高，地鐵才修到哪里去。地鐵沿線物業(yè)比非地鐵物業(yè)的價(jià)值要高出20%~30%，尤其是地鐵上蓋物業(yè)將特別搶手。

　　3.區(qū)域情結(jié)將淡化：

　　鄭州在版圖上被京廣和隴海兩條鐵路線切割，火車站區(qū)域和遍布全城大大小小的批發(fā)市場(chǎng)讓整個(gè)城市布局變得沒(méi)有規(guī)則可依，傳統(tǒng)的西郊老城發(fā)展比較緩慢，北部區(qū)域已是人口主要聚集地，鄭州人還是以傳統(tǒng)城區(qū)居住為主，不愿到惠濟(jì)、鄭東和開發(fā)區(qū)等區(qū)域置業(yè)，但隨著城中村拆遷改造，地鐵的建成通車，老鄭州的區(qū)域化情結(jié)將淡化，地鐵帶來(lái)的，是距離上的弱化。

　　1.禁買核心區(qū)：

　　投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒(méi)有被整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到之前入市，這樣可以通過(guò)等待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來(lái)獲利。而核心區(qū)物業(yè)以及豪宅本來(lái)價(jià)值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會(huì)很明顯。對(duì)于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響十分明顯。

　　2.禁目光短淺：

　　對(duì)于自住型買家，通勤便利是考慮的主要因素。一號(hào)線對(duì)于鄭州的意義非同小可，短時(shí)間就可以縮短老城區(qū)與鄭東的時(shí)間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他配套在不久的將來(lái)總能“慢慢彌補(bǔ)”，從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)買這些在建或規(guī)劃中的物業(yè)就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。

　　3.禁夸大地鐵影響力：

　　目前對(duì)樓市影響有限，鄭州地鐵一號(hào)線將要竣工，目前還不會(huì)像上海、廣州那樣給樓市帶來(lái)巨大沖擊。畢竟一號(hào)線，全部在中心地區(qū)，這里對(duì)地鐵交通的需要雖然很大，但是舊的交通結(jié)構(gòu)還是主導(dǎo)地位。

　　4.禁投資商鋪跟風(fēng)：

　　居住半徑，15分鐘為宜，購(gòu)房者不妨考慮步行時(shí)間15分鐘可到達(dá)地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又能有相對(duì)幽靜的居住環(huán)境。 投資商鋪，切忌跟風(fēng) 。

　　5.禁忽略物業(yè)本身因素：

　　很多人抱著投資的目的大肆購(gòu)買地鐵物業(yè)，但不能忽略的現(xiàn)實(shí)是———很多地鐵物業(yè)已被炒高，升值潛力被夸大。在此，也提醒投資者，置地鐵物業(yè)切忌跟風(fēng)，而忽略物業(yè)本身是否契合居住實(shí)際的需要。同時(shí)，地鐵物業(yè)是否存在噪音、震動(dòng)等問(wèn)題也是影響其升值空間的關(guān)鍵要素