樓市正在醞釀新一輪波動最直接的表現(xiàn)是樓盤降價(jià)、地市遇冷。
據(jù)昨日(3月26日)中國指數(shù)研究院發(fā)布的 “2014中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”報(bào)告一線城市中的北京和廣州個(gè)別樓盤降價(jià)銷售目前常州、杭州和南京等長三角城市多處樓盤出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴記者從市場整體情況看雖然2014年前兩個(gè)月成交回落但新開盤項(xiàng)目市場價(jià)格整體仍保持小幅上漲這些城市個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)促銷實(shí)際上是少數(shù)企業(yè)促銷回籠資金的需要。
但她同時(shí)表示截至2013年底二線代表城市銷供比為0.9低于一線城市不同城市間差異明顯南昌、杭州、青島等城市供應(yīng)量超過需求量供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)加大。相比一、二線城市三、四線城市供過于求態(tài)勢嚴(yán)重。
多重壓力下開發(fā)商跑量銷售/
杭州樓盤降價(jià)在今年全國 “兩會”期間特別被住建部副部長齊驥提到按照他的表述樓盤降價(jià)盡管屬實(shí)但降價(jià)后需求仍然旺盛房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行還很健康。
但近段時(shí)間來全國很多城市都出現(xiàn)樓盤降價(jià)促銷現(xiàn)象降幅在2000元-5000元/平方米不等。黃瑜表示庫存和房企自身資金鏈?zhǔn)菍?dǎo)致一些城市樓盤出現(xiàn)降價(jià)的主要原因。
上述報(bào)告顯示截至2013年12月多數(shù)城市商品住宅可售量及出清周期與2012年底相比呈現(xiàn)增長趨勢。一線城市中僅北京出清周期低于10個(gè)月可售量下降明顯降幅超過二成市場供應(yīng)壓力較大;上海、深圳、廣州出清周期均在10個(gè)月以上其中深圳、廣州庫存量較2012年底大幅增長。
二線城市呈現(xiàn)較大差異武漢、天津、西安等城市庫存量位居高位但市場需求旺盛出清周期均在20個(gè)月以下水平;北海、杭州等城市出清周期超過20個(gè)月去庫存壓力凸顯。
中指院院長莫天全還告訴記者年初以來唱衰樓市的言論再度發(fā)酵加上不容樂觀的信貸環(huán)境“房價(jià)下跌”預(yù)期升溫購房者不再貿(mào)然出手近日杭州等城市房價(jià)波動現(xiàn)象更加重了購房者觀望情緒資金比較吃緊的中小企業(yè)有回籠部分資金的降價(jià)沖動。
標(biāo)普分析師符蓓認(rèn)為大部分未上市的小型內(nèi)地開發(fā)商在資本市場的介入相當(dāng)有限銀行借貸是其主要融資渠道。過去三、四年內(nèi)地銀行提高了風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)令小型開發(fā)商愈來愈難取得銀行貸款。
“過于激進(jìn)的投資策略也加大了企業(yè)資金壓力一旦資金鏈吃緊打折促銷在所難免。”莫天全說。
打折促銷不會大面積蔓延/
在樓市低迷時(shí)大型房企的一舉一動都會成為市場的新信號王石和任志強(qiáng)等大佬也在年初時(shí)預(yù)警“今年可能不會太好”。
但從市場表現(xiàn)看盡管萬科北京一樓盤也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象但今年大型房企對銷售預(yù)期并不能說悲觀。
中國房地產(chǎn)top10研究組分析稱百強(qiáng)房企2014年的銷售目標(biāo)增速與2013年實(shí)際銷售增速保持相近水平。
以萬科為例其在2013年新增權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬平方米年底累計(jì)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約4495萬平方米2014年預(yù)計(jì)新開工面積2238萬平方米在儲備資源如此雄厚的基礎(chǔ)上萬科如果要實(shí)現(xiàn)銷售額突破2000億元并非難事。
緊隨萬科之后的綠地集團(tuán)2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)1625億元的銷售額較上年增長50.7%在如此高增速、高基數(shù)下綠地集團(tuán)2014年的銷售額目標(biāo)為2400億元目標(biāo)增速高達(dá)47.7%其對2014年業(yè)績的信心由此可見一斑。
上述研究組稱大型房企利用自身綜合實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營穩(wěn)健、業(yè)績回報(bào)可期的優(yōu)勢進(jìn)行了大額度、多元化的融資。截至2014年3月15日百強(qiáng)企業(yè)共融資20筆涵蓋銀行貸款、委托貸款、優(yōu)先票據(jù)、銀團(tuán)貸款、次級永久資本證券、外幣債券、信托等多種類型。
黃瑜說目前大型房企的全國布局策略已經(jīng)落地其銷售策略對樓市整體格局影響較大根據(jù)重點(diǎn)監(jiān)測城市近兩個(gè)月新開盤情況看多數(shù)城市新開盤項(xiàng)目價(jià)格仍以上漲為主。
“純新盤入市多為平價(jià)或略高于周邊項(xiàng)目入市老盤新推項(xiàng)目較上次開盤價(jià)格上漲現(xiàn)象較為普遍?！秉S瑜說從市場整體情況看大幅打折促銷行為并無蔓延跡象。
土地市場3月驟然降溫
“不樂觀”的情緒傳遞到了土地市場。
據(jù)媒體報(bào)道報(bào)道截至3月25日一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元而去年同期這一數(shù)字高達(dá)320億元。
從土地報(bào)價(jià)看熱度相比之前已經(jīng)有所降溫。昨日中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以26.45億元現(xiàn)場競報(bào)自住型商品房面積19000平方米競得北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊溢價(jià)約49%。相比之下北京弘軒鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.27億元拍得另一塊位置稍差的北京市平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率僅為1.47%。
黃瑜分析說未來熱門地塊仍然會有房企爭搶但部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊會較多受到市場大環(huán)境以及自住房供應(yīng)影響溫度將有所降低。
截止目前萬科等10大標(biāo)桿房企今年合計(jì)拿地額為776億元僅相當(dāng)于2013年拿地額3885億的20%其中的大部分企業(yè)均放緩了拿地。
“這同時(shí)與很多房企已經(jīng)在去年完成土地儲備有關(guān)房企回歸一、二線城市在樓盤銷售和拿地策略中都有明顯跡象。”黃瑜說。
據(jù)中指院報(bào)告百強(qiáng)綜合實(shí)力前十企業(yè)2013年在一、二線城市的土地購置金額占比分別達(dá)31.7%和50.2%;素來深耕二線和三、四線城市的恒大地產(chǎn)也頻頻在北京、上海和廣州拿地一線城市的土地購置金額占比達(dá)36.1%。
具體來看中海地產(chǎn)全年拿地25宗新增可開發(fā)面積1211萬平方米其中一、二線城市比重超過九成;龍湖、首開2013年來自一、二線城市的新增土地儲備占比達(dá)到100%。
報(bào)告指出百強(qiáng)企業(yè)2013年土地儲備規(guī)劃建筑總面積均值為1209.4萬平方米較上年增長11.6%增長率較上年提高了7.3個(gè)百分點(diǎn)充足的土地儲備滿足了未來4-5年持續(xù)增長的需求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示此輪樓市調(diào)整反映出的是一個(gè)供大于求的市場關(guān)系是一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的自我調(diào)整市場是最主要的因素。
但他同時(shí)表示去年樓市量價(jià)高速上漲、土地市場熱潮不斷的情形或難再現(xiàn)“降溫、放緩、趨穩(wěn)”將成為今年的大趨勢。
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