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　　原標(biāo)題：8年價(jià)格翻番 專家：各項(xiàng)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　2006~2013年樓價(jià)上漲107.5%

　　2014年，東莞樓市量?jī)r(jià)背離，房?jī)r(jià)企穩(wěn)“9字頭”，但成交量卻持續(xù)下降。上周，東莞出臺(tái)文件提振樓市信心。但是未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，還未可知。不妨先跟隨記者來回顧一下2006~2013年8年間東莞房?jī)r(jià)走勢(shì)，尋找房?jī)r(jià)上漲背后的關(guān)鍵因素。2006年，東莞房?jī)r(jià)還維持在“4字頭”，2007房?jī)r(jià)開始進(jìn)入迅速上漲通道，從2006到2013年，房?jī)r(jià)翻了一番。

　　記者對(duì)比8年來東莞樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2007年和2013年新建住宅成交量最大，地價(jià)也最高，房?jī)r(jià)同比上漲也最為明顯，從市場(chǎng)上看，房?jī)r(jià)上漲的背后，是深圳購房者和剛性需求釋放的影子。

　　專家則指出房?jī)r(jià)上漲后面的四大主因：地價(jià)上漲、建安成本提高、融資成本增加及稅費(fèi)征收嚴(yán)格。

　　文/表 記者蔣幸端 圖/記者盧政

　　房?jī)r(jià)

　　“三級(jí)跳”

　　2006年至2014年上半年

　　房?jī)r(jià)“4”字頭變“9”字頭

　　第一跳：?jiǎn)蝺r(jià)一年漲了1000多元

　　2007年東莞房?jī)r(jià)出現(xiàn)首輪上漲，當(dāng)年東莞新建住宅均價(jià)為5522元/平方米，比2006年的4222元/平方米上漲了1000多元/平方米。

　　第二跳：從“6”字頭跳至“8”字頭

　　2009年至2011年，市場(chǎng)成交觸底反彈，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)從6424元/平方米上升至8177元/平方米。

　　第三跳：房?jī)r(jià)邁入“9”字頭

　　2013年12月，東莞房?jī)r(jià)從“8字頭”正式邁入“9字頭”，至今年7月份，東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月企穩(wěn)在“9字頭”，2014年上半年，東莞住宅均價(jià)為9130元/平方米。

　　從2006年至2013年，8年間東莞房?jī)r(jià)上漲107.5%，若截至今年上半年更是上漲了116.2%。

　　探因房?jī)r(jià)上漲：

　　與地價(jià)、成交量基本成正比

　　地價(jià)抬升

　　8年地價(jià)

　　上漲122.19%

　　樓市與土地市場(chǎng)相輔相成，相互作用。樓市火熱，土地市場(chǎng)就火熱，“地王”也最多，反過來，“地王”多，地價(jià)高，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。

　　從土地市場(chǎng)來看，樓市成交最火熱的2007年和2013年，地價(jià)也最高。2007年東莞商住地樓面地價(jià)為2676元/平方米，比2006年高了1482元/平方米，是東莞目前年度最高的樓面地價(jià)，并且當(dāng)年共拍出5宗“地王”，其中塘廈“地王”樓面地價(jià)高達(dá)15243元/平方米。

　　2013年商住地樓面地價(jià)位居第二，為2653元/平方米，當(dāng)年也拍出3宗“地王”，最高一宗商住地樓面地價(jià)高達(dá)6090元/平方米。去年鎮(zhèn)區(qū)樓面地價(jià)全線走高，紛紛踏上歷年高點(diǎn)，地價(jià)漲勢(shì)明顯。此外，2012年和2014年上半年，商住地樓面地價(jià)均超過2000元/平方米以上。以2013年上半年樓面地價(jià)與2006年樓面地價(jià)比較，歷經(jīng)8年時(shí)間，樓面地價(jià)上漲了122.19%，也翻了一番。

　　市場(chǎng)推手

　　成交量大增

　　房?jī)r(jià)出現(xiàn)跨越

　　值得注意的是，2007年和2013年“地王”最多，地價(jià)最高，樓市成交量也處于前兩名，分別是622.1萬平方米和753.52萬平方米，同時(shí)，2007年和2013年房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了歷史性的跨越。

　　深圳客進(jìn)入東莞助推房?jī)r(jià)

　　從房?jī)r(jià)上漲情況來看，東莞房?jī)r(jià)的上漲背后都缺不了深圳客的影子。2006~2007年，東莞房?jī)r(jià)出現(xiàn)首輪連續(xù)暴漲，彼時(shí)全國樓市火熱，大量深圳客非理性地進(jìn)入處于價(jià)格洼地的東莞。在深圳客的刺激下，東莞房?jī)r(jià)也迅速飆升，從“4字頭”進(jìn)入“5字頭”，上漲幅度首次達(dá)到了30%。而進(jìn)入2008年樓市冷冬，這些非理性的投資行為大多遭到失敗，紛紛撤離東莞。

　　東莞房?jī)r(jià)第二次因?yàn)樯钲诳瓦M(jìn)入東莞而出現(xiàn)的快速上漲是2010~2011年， 2010年，全國樓市調(diào)控政策實(shí)施，不實(shí)行“限購”政策的東莞成為深圳客置業(yè)的樂土。與2007年不同的是，此次深圳客進(jìn)入東莞市場(chǎng)以理性的自住需求為主，盲目投資減少，之后，臨深片區(qū)崛起，直到現(xiàn)在仍然是支撐東莞樓市成交的重要區(qū)域，而在臨深片區(qū)高房?jī)r(jià)成交的支撐下，2010~2011年，東莞房?jī)r(jià)也正式由“7字頭”邁入“8字頭”，房?jī)r(jià)上漲幅度約7.5%。

　　剛需釋放推動(dòng)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲

　　從歷年樓市發(fā)展情況來看，樓市成交每次從低谷反彈，剛性需求大量釋放，也會(huì)促使房?jī)r(jià)快速上漲。

　　2009年，東莞樓市由低谷回暖，房?jī)r(jià)也從低點(diǎn)回升，從2009年的“6字頭”上升至2010年的“7字頭”，上漲幅度約18%，并且連續(xù)兩年快速上漲。

　　2011年之后，隨著房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，房?jī)r(jià)也再次出現(xiàn)連續(xù)上漲。從2012年第四季度開始，在“以價(jià)換量”的刺激下，剛性需求持續(xù)釋放，臨深、臨廣片區(qū)成交顯著，2013年東莞樓市供需兩旺，房?jī)r(jià)也終于在2013年12月正式進(jìn)入“9字頭”，城區(qū)毛坯剛需房更是歷史性地步入“萬元大關(guān)”。從2013年12月~2014年7月，東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月維持在“9字頭”。

　　成本上漲

　　案例分析：

　　同區(qū)域成本提高

　　單價(jià)漲5636元/平方米

　　記者根據(jù)東莞同一鎮(zhèn)區(qū)分別在2005年和2013年銷售的兩個(gè)樓盤的成本對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2005年銷售的某樓盤均價(jià)為3679元/平方米，2013年，在同樣區(qū)域開發(fā)的另一個(gè)樓盤房?jī)r(jià)上漲至9315元/平方米。隨著各項(xiàng)成本的升高，2013年個(gè)盤房?jī)r(jià)也上漲了5636元/平方米。

　　在成本方面，稅費(fèi)占比由2005年約9.36%上升至15.15%，土地成本從2005年的682元/平方米，上升至2926元/平方米，土地成本上漲了329%，所占比例也由18.54%上升至31.42%；此外，建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米，上漲了99.1%。

　　專家分析：

　　各項(xiàng)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　房地產(chǎn)財(cái)稅專業(yè)人士陳秋蓉認(rèn)為，東莞房?jī)r(jià)從2006年的“4字頭”上漲至2014年上半年的“9字頭”并不奇怪?！巴恋爻杀竞徒ò渤杀尽⑷谫Y成本等都在上漲，房?jī)r(jià)的上漲屬于必然?！彼嬖V記者，地價(jià)成本就占了房?jī)r(jià)的三四成，此外，近年來銀行利率上調(diào)，房貸政策收緊，開發(fā)商的融資成本也在增加，在資金不足的情況下，部分中小開發(fā)商尋找其他渠道進(jìn)行融資，融資成本比2009年之前高了三成左右。另外，近年來國家對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)征收嚴(yán)格，稅費(fèi)也體現(xiàn)在房?jī)r(jià)當(dāng)中，“稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)的12%~20%左右?！?/font>