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　　四月份鄭州有部分開發(fā)商，為了提高銷量，開始嘗試“墊首付”這種另類營銷方式，五一過后，本來應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)銷售旺季，而全國樓市出現(xiàn)市場成交量下滑的局面，為了刺激購房者入市，鄭州參與“墊首付”的地產(chǎn)項目也呈現(xiàn)上升勢頭。

　　“墊首付”營銷策略的出現(xiàn)是基于哪些市場因素下的考慮?“墊首付”能夠起到促進(jìn)銷售的作用嗎?“墊一成首付”對于購房者來講有哪些市場風(fēng)險?為此，記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　“墊首付”愈演愈烈

　　“首付13.2萬，就能買到鄭州市中心豪宅，而且還是國內(nèi)一線開發(fā)商?！苯?，常去二七商圈逛街的鄭州市民小孫被華潤置地的房地產(chǎn)廣告吸引了。低首付、開發(fā)企業(yè)的品質(zhì)、市中心、豪宅幾個詞聯(lián)系到一起，讓小孫心動不已。為了賀萬象城購物中心開業(yè)，華潤悅府現(xiàn)推出三大重磅優(yōu)惠：首付13.2萬起，1萬抵20萬，送5000元每平米精裝修。

　　其實(shí)，早在前幾年鄭州就有開發(fā)商推出了“首付一成”的“墊首付”營銷方式。而今年，鄭州實(shí)行墊首付的項目呈現(xiàn)增長勢頭，但似乎開發(fā)商已產(chǎn)生悲觀情緒。記者發(fā)現(xiàn)，近期開發(fā)商開始重新在首付比例上大做文章，推出零首付、低首付等措施，意欲提高成交量。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有至少十個項目上演低首付的誘惑。如永恒理想世界、方圓經(jīng)緯、東潤朗郡推出零首付，開祥御龍城、昌建譽(yù)峰、伊頓上郡和恒大金碧天下推出一成首付的活動。正商、盛潤等企業(yè)開發(fā)的項目也都曾經(jīng)嘗試或者正在嘗試低首付。從幾個在售項目的情況來看，開發(fā)商只是在首付比例上做了讓步，項目售價并無調(diào)整。

　　這種低首付的營銷策略還是吸引了很多剛需購房者，讓一些手頭不很寬裕的準(zhǔn)購房者嘗到了甜頭，開發(fā)商也由此帶來了銷量?！捌鋵?shí)就開發(fā)商而言，實(shí)行低首付也是比較矛盾的，一方面要沖任務(wù)，一方面要贏得利潤。但眼下的市場魚和熊掌不可兼得，市場以后會出現(xiàn)分化，我們還是要保證銷量。”一家從事低首付的開發(fā)商負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　據(jù)記者了解，從2013年11月前后出臺的各城市“N條”新政內(nèi)容來看，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，基本以提高第二套住房貸款的首付款比例為特色。甚至個別城市地方政府已將第二套住房貸款首付比例提至70%或65%。這勢必抬高了購房者或投資客進(jìn)入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會對于部分人群尤其是首次改善型購房者產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，面對房價房租持續(xù)連環(huán)漲的大趨勢背景，無論是對于首套自住需求，還是首次改善型需求，還是中長期的投資性需求，尤其是首次改善需求，在二套房首付比例增加的政策環(huán)境下，早點(diǎn)付了首付辦完買房手續(xù)成為這些購房群體關(guān)心的話題。

　　從這個角度來講，“墊一成首付”營銷方式有可能在今后的市場環(huán)境中出現(xiàn)，以規(guī)避二套首付七成的政策，解決二套房首付比例增加對于首次改善需求的影響。

　　張宏偉認(rèn)為，“墊首付”從開發(fā)商角度而言，無論對于之前首套房“墊首付”的措施，還是當(dāng)前開發(fā)商為首次改善購房者“墊一成首付”，以盡快滿足二套首付七成政策的方法，無非有兩個原因：

　　第一，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大或盡快回籠資金拿地擴(kuò)張，通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”，套取銀行貸款，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導(dǎo)致的公司財務(wù)方面的壓力或?yàn)槠髽I(yè)拿地擴(kuò)張準(zhǔn)備更充足的資金;

　　第二，“墊首付”作為一種營銷手段，一方面作為一個新聞炒作話題，另外一方面，也可以通過低首付比例的方式，吸引更多的購房者到此購房。

　　地產(chǎn)金融化趨勢也將催生“墊首付”服務(wù)

　　記者查閱了全國關(guān)于低首付的相關(guān)信息和報道發(fā)現(xiàn)，從發(fā)展趨勢來看，“墊首付”并不僅僅是一種營銷手段和方式，隨著地產(chǎn)金融化趨勢越來越明顯，“墊首付”有可能成為一部分開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域企業(yè)的一項金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　從地產(chǎn)金融化趨勢來看，其實(shí)自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，就相繼有中國泛?？毓杉瘓F(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等進(jìn)入銀行業(yè)。今年，萬科入股徽商銀行，預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)趨向金融化的角度來講，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型行業(yè)，不難理解為何房企與銀行結(jié)成連理。從發(fā)展趨勢來看，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　從融資模式的角度來講，房企收購銀行在融資方面可以“就地取材”，降低了融資成本，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地與快速擴(kuò)張。

　　從相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的角度來講，銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一，企業(yè)投資銀行業(yè)本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報，此外，房企可以利用自身又是“銀行”的特殊身份開展相關(guān)金融產(chǎn)品服務(wù)，如為短期內(nèi)缺乏資金的購房者提供一部分貸款的金融服務(wù)，至于以什么樣的形式和方式都可以再進(jìn)一步探索和研究。

　　無論之前對于首套房“墊首付”的措施，還是當(dāng)前開發(fā)商為購房者“墊一成首付”，以盡快滿足二套首付七成政策的方法，反過來或?qū)⒁彩谴龠M(jìn)一部分開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向提供金融產(chǎn)品服務(wù)的一個被動原因。

　　“墊首付”是保障還是陷阱?

　　房價的漲與跌牽動著每一個購房者的神經(jīng)，那么，對于購房者來講，在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控的市場背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至七成的市場背景下，“墊首付”是對于購房者的保障還是陷阱?

　　張宏偉認(rèn)為，從購房者的角度來講，的確也有利好的一面，比如：第一，有一部分購房者由于社保及納稅證明等交付時間等方面原因暫時未達(dá)資格或首付款暫時不夠，這些購房者通過開發(fā)商“墊首付”的方式，可以以“先購房，暫時延緩交易備案”、開發(fā)商“墊付一成”的方式規(guī)避限購政策而順利購房。

　　第二，在銀行信貸緊縮的市場背景下，開發(fā)商“墊首付”也為部分購房者贏得籌集首付款的時間，對部分首套房購房者或首次改善的購房者來說也降低了購房門檻，可以提前進(jìn)入購房環(huán)節(jié)。

　　但是，購房者不能簡單將開發(fā)商“墊首付”理解成為一件好事情，其實(shí)，開發(fā)商“墊首付”也有一定的市場風(fēng)險，也應(yīng)該考慮開發(fā)商“墊首付”之后是否有陷阱?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，購房者要注意以下幾方面問題：

　　第一，首套房付了首付一成或二套房首付六成后房價到底如何調(diào)整的問題。如果開發(fā)企業(yè)擅自漲價，即使開發(fā)商承諾首付款項不用多付，那么，首付以外款項有可能會因?yàn)閮r格的調(diào)整而變化。

　　因此，由于樓市調(diào)控處于調(diào)控常態(tài)化的市場階段，個案樓盤的房價由于推盤策略會動態(tài)調(diào)整，不一定一直處于上漲的通道，如果開發(fā)商在購房者首付一成之后降價，那么，購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢?這些也都是值得我們思考的問題。

　　第二，開發(fā)商“墊首付”，購房者交了款項之后，防止開發(fā)商“跑路”。

　　第三，開發(fā)商“墊首付”不是做虧本的買賣，“墊首付”的那部分資金對于開發(fā)企業(yè)來講，也是一個有投資回報的金融服務(wù)產(chǎn)品，因此，購房者要合理評估“墊首付”的成本與市場(房價)變化情況，到底劃算不劃算還是自己定，利弊都是自己承擔(dān)。

　　第四，對于購房者來講，如果遇到“退房退款”相關(guān)問題，由于購房者總是處于弱勢地位，購房者保留開發(fā)商提出的“墊首付”相關(guān)廣告及文件，并且仔細(xì)推敲文件中是否有陷阱，如果沒有，那么要合理判斷購房成本及投資風(fēng)險。一旦出現(xiàn)問題，就可以拿這些文件到相關(guān)司法部門維護(hù)自己的權(quán)益。