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房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將阻礙剛需入市未來(lái)走勢(shì)將先漲后穩(wěn)

2013-10-03 08:33 來(lái)源：CRIC研究中心

[摘要] 項(xiàng)目：信貸收緊將影響中高檔產(chǎn)品銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市　　&emsp;&emsp;中高檔項(xiàng)目方面，今年下半年以來(lái)的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對(duì)中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響。

　　項(xiàng)目：信貸收緊將影響中高檔產(chǎn)品銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市

　　中高檔項(xiàng)目方面，今年下半年以來(lái)的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對(duì)中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響。近期，我們?cè)槍?duì)全國(guó)各線城市商業(yè)銀行做過(guò)一輪房貸發(fā)放情況的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)銀行審批難度明顯加大、放款周期有所拉長(zhǎng)，在我們看來(lái)，雖然當(dāng)前銀行信貸收縮主要出于對(duì)自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在展開(kāi)，但其對(duì)于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對(duì)于一部分支付能力其實(shí)有限的改善型需求而言，這將進(jìn)一步削弱其入市的能力。

　　另一方面，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購(gòu)房門(mén)檻，預(yù)計(jì)中低端項(xiàng)目總體銷(xiāo)售情況將有所降溫，相對(duì)于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無(wú)限制的，以上海為例，我們認(rèn)為總價(jià)200～300萬(wàn)是絕大多數(shù)剛需購(gòu)房者的承受力頂部，一旦超過(guò)這個(gè)總價(jià)水平，則市場(chǎng)中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房?jī)r(jià)自去年下半年以來(lái)的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項(xiàng)目?jī)r(jià)格其實(shí)都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無(wú)疑也會(huì) 對(duì)剛需購(gòu)房產(chǎn)生重大影響，這部分客群對(duì)貸款的依賴(lài)程度相比中高檔需求來(lái)說(shuō)更高，事實(shí)上，在我們先前的銀行調(diào)研中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有個(gè)別城市、個(gè)別商業(yè)銀行明里暗里降低了首套房貸款成數(shù)，如果這類(lèi)情況蔓延，則將使剛需入市的難度進(jìn)一步提升。

　　房?jī)r(jià)：未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將先漲后穩(wěn)，局部地區(qū)受政策影響中高檔產(chǎn)品漲幅將有所放緩

　　從市場(chǎng)面來(lái)看，房?jī)r(jià)漲跌是受供求關(guān)系因素影響，而由于存量的持續(xù)減少，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)。首先，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲是因?yàn)榇媪恳呀?jīng) 逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應(yīng)過(guò)少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個(gè)月，而北京也不足6.1個(gè)月。存量的持續(xù)減少，使得市場(chǎng)供應(yīng)不能夠跟上持續(xù)釋放的市場(chǎng)需求。但是，這種供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)在四季度和明年會(huì)有所改觀，從而放緩房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭：一方面，從企業(yè)的角度來(lái)看，今年上半年開(kāi)始，各大企業(yè)紛紛加大新開(kāi)工面積，典型企業(yè)如世茂，2013年上半年新開(kāi)工面積甚至達(dá)去年同期的5.61倍之多；另一方面，從城市的角度來(lái)看，多數(shù)城市今年四季度開(kāi)始將大幅增加商品住宅的供應(yīng)量水平來(lái)緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個(gè)全新項(xiàng)目，較9月增加44%。

　　除了市場(chǎng)因素外，在我們看來(lái)，政策面也是影響部分城市房?jī)r(jià)的另一大因素，由于完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產(chǎn)品申請(qǐng)預(yù)售證入市受到一定影響，所以預(yù)計(jì)局部地區(qū)未來(lái)中高端產(chǎn)品房?jī)r(jià)上漲幅度較剛需產(chǎn)品小。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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