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　　稀缺地塊高溢價(jià)——

　　近期全國(guó)土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)的強(qiáng)勁表現(xiàn)正在引發(fā)各界關(guān)注。與此同時(shí)，連續(xù)數(shù)月被收緊的豪宅供應(yīng)日前出現(xiàn)小幅放量跡象。業(yè)內(nèi)人士分析，豪宅成交量以及土地市場(chǎng)表現(xiàn)都揭示出豪宅產(chǎn)品在未來(lái)的走勢(shì)依舊強(qiáng)勁。但因政策限制導(dǎo)致的豪宅供應(yīng)依舊不足，令豪宅買家需求受到壓制，市場(chǎng)對(duì)豪宅產(chǎn)品需求的饑餓感正在不斷加劇，豪宅價(jià)格將持續(xù)走高。

　　頂級(jí)豪宅 價(jià)格走強(qiáng)

　　7月，北京豪宅市場(chǎng)雖然延續(xù)了6月的供應(yīng)回升，但在高價(jià)樓盤預(yù)售配額管控下，二季度北京公寓豪宅供應(yīng)總量仍然出現(xiàn)了一定程度的萎縮。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，豪宅交易周期普遍偏長(zhǎng)，7月北京公寓豪宅成交量的下滑，實(shí)際上是二季度整體供應(yīng)量趨減的直接反映。自今年4月北京開(kāi)始執(zhí)行預(yù)售價(jià)格管制，公寓豪宅的高定價(jià)導(dǎo)致眾多項(xiàng)目無(wú)法按期取得預(yù)售許可證，只得推遲開(kāi)盤，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)斷檔。

　　與豪宅市場(chǎng)供應(yīng)不足相對(duì)應(yīng)的是豪宅價(jià)格的上漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京56個(gè)在售公寓豪宅項(xiàng)目平均報(bào)價(jià)為74848元/平方米。

　　而頂級(jí)豪宅市場(chǎng)近期表現(xiàn)也比較活躍，其中，位于亞奧核心板塊的盤古大觀，延續(xù)了6月7天成交3.2億元的創(chuàng)頂級(jí)豪宅單周銷售紀(jì)錄，7月依舊保持了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)熱度。

　　專家認(rèn)為，豪宅買家普遍對(duì)項(xiàng)目的售價(jià)并不敏感。他們的購(gòu)置動(dòng)力，一方面來(lái)自于投資渠道狹窄與通脹壓力下頂級(jí)物業(yè)穩(wěn)健的增值避險(xiǎn)表現(xiàn)，另一方面則是頂級(jí)豪宅的居住圈層所帶來(lái)的社交與商機(jī)平臺(tái)。

　　盤古大觀項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，近兩個(gè)月，項(xiàng)目蓄客情況明顯上升，高端人群對(duì)資產(chǎn)的安全性和配置的合理性非?？粗?。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)中央有足夠的手段保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，GDP增長(zhǎng)依然可期，這無(wú)疑給高端不動(dòng)產(chǎn)投資人士吃下了定心丸。同時(shí)，房地產(chǎn)仍舊是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前各項(xiàng)投資渠道仍舊收窄的背景下，豪宅投資未來(lái)的表現(xiàn)值得期待。

　　豪宅流行 現(xiàn)房銷售

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在“限價(jià)令”管控下，北京多個(gè)項(xiàng)目因預(yù)售證而推遲入市。出于土地稀缺、前期成本投入較高等客觀條件，以及開(kāi)發(fā)商不急賣、不愁賣等主觀因素作用，階梯式走高已成為豪宅項(xiàng)目普遍的價(jià)格定律。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，在目前豪宅銷量逆勢(shì)走高的形勢(shì)下，對(duì)于未取得預(yù)售證而受到管控的豪宅項(xiàng)目，“觀望”已成為較普遍的態(tài)度，這也成為當(dāng)前豪宅產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)的因素之一。

　　位于北四環(huán)亞奧核心地帶的盤古七星公館項(xiàng)目即將由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，開(kāi)始網(wǎng)簽。據(jù)悉，該項(xiàng)目前期積累的準(zhǔn)客戶普遍看好盤古七星公館的長(zhǎng)期價(jià)值，目前這些購(gòu)房者將開(kāi)始陸續(xù)簽約購(gòu)房，令該項(xiàng)目有望成為北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的黑馬。專家分析，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目不同于普通住宅，打動(dòng)購(gòu)房者的往往在于項(xiàng)目對(duì)稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對(duì)于居所的復(fù)合性需求。因此，越是高品質(zhì)的頂級(jí)豪宅，其項(xiàng)目的不可復(fù)制、不可替代屬性就越明顯，客戶的忠誠(chéng)度也就越高。

　　土地溢價(jià) 豪宅價(jià)值飆升

　　事實(shí)上，對(duì)豪宅市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的原因還源于土地市場(chǎng)的近期表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，城市核心區(qū)域土地供應(yīng)的停滯，城區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊價(jià)值水漲船高，未來(lái)豪宅價(jià)格飆升已成為大概率事件。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，7月，全國(guó)土地市場(chǎng)再度迎來(lái)井噴局面。僅7月3日一天內(nèi)，北京、上海即成交5個(gè)高價(jià)地塊。而北京繼夏家胡同地塊引來(lái)眾多房企拼殺后，中糧地產(chǎn)又以23.6億元、樓面價(jià)4.5萬(wàn)元斬獲孫河單價(jià)地王，更是將土地市場(chǎng)推向高潮。

　　事實(shí)上，受土地供量及政策的雙重影響，北京原則上已經(jīng)叫停了核心城區(qū)的土地供應(yīng)。隨著四環(huán)內(nèi)豪宅項(xiàng)目數(shù)量的逐年遞減，豪宅市場(chǎng)的分布也正在發(fā)生變化。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，四環(huán)內(nèi)新增豪宅項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，占據(jù)全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四環(huán)內(nèi)豪宅新增量縮減到6個(gè)?？梢?jiàn)，迫于城中心土地供量的叫停，北京豪宅正在逐漸向四環(huán)外轉(zhuǎn)移。

　　高姍分析，奧運(yùn)會(huì)的舉辦令亞奧板塊承載著特殊的經(jīng)濟(jì)、政治、文化意義。其交通條件、商業(yè)環(huán)境、商務(wù)設(shè)施均空前完備，成為展示中國(guó)形象的窗口，使得近年來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升。盤古大觀作為千頃奧林匹克公園區(qū)域唯一的城市綜合體，已成為地標(biāo)性建筑。文/劉佳

　　原標(biāo)題 [稀缺地塊高溢價(jià) 京城豪宅價(jià)格持續(xù)攀升]