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　　●9月北京新建商品房住宅成交6685套，比8月份下降27%；開(kāi)發(fā)商積極推盤，10月份有36樓盤入市

　　●業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非限購(gòu)城市下調(diào)首付、公積金異地使用等政策對(duì)購(gòu)房者心理影響較大，“后市可期”

　　作為房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義的銷售旺季，金九銀十已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的樓市窗口期。伴隨著樓市在今年的逐步回溫，在淡季不淡的映襯之下，“金九”的表現(xiàn)雖然可圈可點(diǎn)，但并不“出挑”；而在接下來(lái)的銀十，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有絲毫放松，繼續(xù)保持沖刺狀態(tài)。

　　342套，“銀十”平淡開(kāi)局

　　據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月7日，北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為342套，其中純商品住宅（剔除保障房）為210套；二手房住宅簽約55套。受到小長(zhǎng)假的影響，國(guó)慶期間樓市簽約基本進(jìn)入“停滯”狀態(tài)。而與2014年同期商品房住宅簽約295套、二手房住宅38套相比，市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)一線當(dāng)下的情況，國(guó)慶期間的簽約也大部分都是9月的成交。但從目前市場(chǎng)看，房地產(chǎn)救市政策層出不窮，樓市小微刺激不斷，預(yù)計(jì)10月成交依然會(huì)處于高位。

　　事實(shí)上，進(jìn)入下半年以來(lái)，北京新房市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入了去化的快車道，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期增強(qiáng)。而這一點(diǎn)在剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期也有所表現(xiàn)。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)慶期間，北京中高端項(xiàng)目簽約踴躍，售價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的京投銀泰(600683,股吧)琨御府，實(shí)現(xiàn)了兩單成交；位于京西的燕西華府，接待客戶超過(guò)200組，開(kāi)發(fā)商稱成交額達(dá)1.2億元。不僅如此，市場(chǎng)上在售的大部分項(xiàng)目成交均價(jià)都出現(xiàn)了上行。比如豐臺(tái)的一個(gè)項(xiàng)目，9月份時(shí)售價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，10月份則上漲至7萬(wàn)元/平方米。

　　因此，開(kāi)發(fā)商在“銀十”推出新項(xiàng)目的積極性較高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目來(lái)看，高端項(xiàng)目入市積極性高漲。36個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中別墅項(xiàng)目占據(jù)6席，預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。

　　此外，9月30日，三部委聯(lián)合出臺(tái)非限購(gòu)城市首付下調(diào)、公積金異地使用等政策，這些政策雖然并非直接針對(duì)北京等一線城市。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整體看，將對(duì)一線城市的購(gòu)房者心理影響非常大。而且作為人口持續(xù)上漲的城市，北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)領(lǐng)先復(fù)蘇，預(yù)計(jì)北京依然將出現(xiàn)銀十月。

　　3萬(wàn)元，成交單價(jià)將維持

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，北京樓市在剛剛過(guò)去的“金九”創(chuàng)造了一項(xiàng)新的紀(jì)錄：新建普通商品房在9月成交均價(jià)達(dá)到30947元/平方米，這也是北京普通商品住宅單月均價(jià)首次突破3萬(wàn)元。盡管成交價(jià)格突破了歷史的天花板，卻仍沒(méi)有達(dá)到眾多房企心目中“回暖”的溫度。

　　“9月份的成交情況其實(shí)沒(méi)有想象中那么火爆，無(wú)論是售樓處到訪量還是實(shí)際成交的情況，感覺(jué)都不如七八月份?！贝笈d某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年的淡季其實(shí)不淡，而所謂的“金九”也并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的交易旺勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題。9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合計(jì)簽約套數(shù)為6685套，相比8月份的9275套下降了27%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，量跌價(jià)漲的成交趨勢(shì)，或許會(huì)成為北京樓市的一種新常態(tài)。

　　“樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，是造成此輪均價(jià)上漲的主要原因。尤其是高端項(xiàng)目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應(yīng)限制，共同造成了價(jià)格的上漲?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉進(jìn)一步表示，在目前的北京市場(chǎng)，房?jī)r(jià)處于高位，豪宅化明顯，商品房主流成交總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了350萬(wàn)/套的水平，二手房成交均價(jià)也超過(guò)300萬(wàn)元/套，整體已經(jīng)進(jìn)入了改善領(lǐng)域。這種情況下，最近幾個(gè)月可能都會(huì)保持月度成交均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米的水平。

　　10萬(wàn)+，豪宅或成最大贏家

　　值得一提的是，高端項(xiàng)目在近期的樓市表現(xiàn)十分搶眼。9月份，高端項(xiàng)目尤其是單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，單月成交達(dá)到了14套，成為了近3個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)。而今年以來(lái)，單價(jià)超10萬(wàn)項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新紀(jì)錄。之前，北京成交量最高的豪宅歷史也只有年度28套。在2015年之前的北京極少數(shù)樓市，售價(jià)10萬(wàn)元以上/平方米的豪宅，合計(jì)簽約只有113套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全年，北京單價(jià)超10萬(wàn)元項(xiàng)目的簽約數(shù)目或?qū)⑦_(dá)到250套的“爆棚”成交量。

　　“整體高端市場(chǎng)成交活躍度的提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標(biāo)后，提升利潤(rùn)水平的訴求更加強(qiáng)烈，是開(kāi)發(fā)商加速推出高端項(xiàng)目的重要拉動(dòng)因素。而高端項(xiàng)目占比的不斷上升，也將拉動(dòng)北京商品住宅成交價(jià)格水平再上一個(gè)新的臺(tái)階?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫如是說(shuō)。

　　“進(jìn)入下半年，北京漲價(jià)項(xiàng)目開(kāi)始增多、漲幅開(kāi)始加大。除此之外，受到頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地的影響，入市項(xiàng)目中的高價(jià)盤也逐漸增多。項(xiàng)目漲價(jià)，加之高價(jià)盤集中入市、剛需盤供給減少，共同促使成交量放緩；此外，通州此輪炒作的‘被退潮’也成為9月成交變化的重要因素?！?——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅