曾經(jīng)讓開發(fā)商大佬們敬而遠(yuǎn)之的舊城改造項(xiàng)目，如今成為了香餑餑。
7月9日，方興地產(chǎn)公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官李從瑞對(duì)外宣布，方興成功鎖定南京江寧區(qū)上坊地區(qū)中心城改造的項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑體量高達(dá)380萬平方米。無獨(dú)有偶，6月30日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“上實(shí)發(fā)展”）發(fā)布公告稱，為參與上海市虹口區(qū)北外灘舊城改造和綜合開發(fā)，公司已于6月27日出資1億元在上海市虹口區(qū)成立全資子公司“上海上實(shí)北外灘投資開發(fā)有限公司”。
一直以來,舊城改造（下稱“舊改”）項(xiàng)目因其牽涉面甚廣、改造難度較大且資金沉淀時(shí)間相對(duì)較長，敢于參與的企業(yè)并不多。然而，在樓市并不算景氣的今年，房企卻紛紛選擇進(jìn)軍舊改行列。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的背景下，主流開發(fā)商紛紛回歸一二線城市，導(dǎo)致核心地段土地資源緊張。在此情況下，舊改高潮迭起，順勢(shì)成為了開發(fā)商未來的一個(gè)重要發(fā)展方向?！币晃桓酃缮鲜泄靖笨偛酶嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
介入時(shí)機(jī)很重要
“在舊城改造過程中，時(shí)機(jī)還是很重要的，眼光要放遠(yuǎn)一些，不能有很強(qiáng)的短期行為。”一位參與過舊改的開發(fā)商高管告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
難度極大的舊改項(xiàng)目，并非任意一家企業(yè)都能操作。對(duì)于瑞安集團(tuán)來說，海虹鎮(zhèn)老街的舊改項(xiàng)目就曾是他們手中的一塊燙手山芋。該項(xiàng)目幾乎把瑞安的資金鏈拖垮，直至瑞安集團(tuán)董事局主席羅康瑞多次對(duì)外稱，今后不做舊改項(xiàng)目，即便做，也要政府負(fù)責(zé)拆遷，瑞安只負(fù)責(zé)后續(xù)的開發(fā)和運(yùn)營。
同是房企，同處于樓市不甚景氣的當(dāng)下，有人進(jìn)，有人退，個(gè)中緣由何在？
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，方興地產(chǎn)截至6月30日累計(jì)取得物業(yè)簽約銷售額64.58億元，較2013年同期下滑12%。這一數(shù)字距該公司的預(yù)設(shè)目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。有熟悉該公司的分析師告訴記者，目前方興在北京等一線城市拿地成本較高，土地及項(xiàng)目儲(chǔ)備僅夠開發(fā)到2015年，為未來的發(fā)展，進(jìn)入舊改也就理所當(dāng)然。
“一方面，有日益激烈的拍地競(jìng)爭(zhēng)，舊改項(xiàng)目雖不好做，但這些地塊基本上都不會(huì)太差，最重要是競(jìng)爭(zhēng)者少；另一方面，一線城市土地資源緊張，舊改項(xiàng)目往往位于城市的中心地帶，這會(huì)給開發(fā)商帶來無限的遐想空間?！睂?duì)于舊改項(xiàng)目的吸引力，鴻毅資本總裁張義鴻在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)這樣向記者分析道。
盡管舊城改造的未來發(fā)展趨勢(shì)良好，但企業(yè)進(jìn)軍舊改業(yè)務(wù)仍需謹(jǐn)慎。由于舊改開發(fā)有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，涉及拆遷、居民情感等多種因素，并且舊改項(xiàng)目一般位于市區(qū)，其規(guī)劃難度也更高，所需處理的關(guān)系更為復(fù)雜，因此要做可持續(xù)的舊改開發(fā)，目前仍存在較多問題。
“這是一個(gè)相對(duì)公平的交易，舊改項(xiàng)目的土地成本較低，開發(fā)商不可能白拿好處，后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)和各種附加成本他必須獨(dú)立承擔(dān)。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，其間的利弊，房企在參與之初就應(yīng)該考慮清楚。
規(guī)劃不可或缺
“舊改的主導(dǎo)權(quán)在于政府，但改造不是單純的推倒重來，高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃不可或缺?！币砂雅f改比喻成為“把一個(gè)窮矮搓改造成高富帥”的過程。
“首先，他需要一個(gè)造型師，幫他設(shè)計(jì)合適的發(fā)型，進(jìn)行著裝搭配；然后，要有一個(gè)整容師重新塑造靚麗的外貌；此外，還需要一個(gè)健身師，幫他保持健碩身材；最重要的是，要舍得在他身上投資，否則一切都是空談?！币尚蜗蟮叵蛑袊康禺a(chǎn)報(bào)記者介紹，舊改過程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，且不能脫節(jié)。
瑞安集團(tuán)的虹鎮(zhèn)老街項(xiàng)目，前后投資資金近200億元，耗時(shí)長達(dá)8年之久。在與中國房地產(chǎn)報(bào)記者探討時(shí)，對(duì)于舊改之難，羅康瑞有一番自己的理解：過去幾年我們放很多錢去動(dòng)遷，卻沒有很清楚的時(shí)間表，沒說清楚什么時(shí)候能動(dòng)遷完，我們可以開始做。結(jié)果工程一直耗了8年多。所以現(xiàn)在再做舊改時(shí)，我們不會(huì)主動(dòng)承擔(dān)動(dòng)遷責(zé)任，這個(gè)應(yīng)該由政府去做。大家都說舊改項(xiàng)目利潤高，但其中稅收也相應(yīng)很高。
在接下來的舊改中，對(duì)品牌房企而言，積極參與已然成為房企在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇。在開發(fā)過程中，不管是對(duì)企業(yè)資源的聚合，還是獲得較高的開發(fā)利潤，抑或品牌市場(chǎng)能見度的提升，都有不小的作用。
利好的背后，苦練內(nèi)功對(duì)于房企而言不可或缺。上實(shí)發(fā)展一位內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“舊改有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，目前仍存在較多問題，所以想借‘舊改’這輪機(jī)遇再次做強(qiáng)的企業(yè)，必須首先提高與完善專業(yè)能力。”“相對(duì)來講，一線城市的市場(chǎng)空間更為廣闊，在這里做舊改項(xiàng)目，利潤還比較可觀。但是如今去做舊改，成本優(yōu)勢(shì)還是遜色了?！睆埩x鴻告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
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