一輪一輪的樓市調(diào)控指向住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)受影響較小。在鄭州，長期以來的高速發(fā)展，已培育出數(shù)個成熟商業(yè)地產(chǎn)板塊，商業(yè)地產(chǎn)市場熱度空前。然而，繁榮下卻蘊藏著風險和供需矛盾：一方面，產(chǎn)品趨同、庫存加大、去化慢，另一方面，市場需求又很大。供需之間，急需搭建起一個有效的對接平臺。
矛盾：供應均衡 但成交量不高
一鋪難求，是商鋪市場供需匹配度不夠高、價格不合理造成的。更重要的，是開發(fā)商和購鋪者之間一直缺乏一個良好的對接平臺。
近日，克而瑞鄭州地區(qū)發(fā)布了4月份鄭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場正在回暖，這意味著商業(yè)地產(chǎn)仍受投資者的青睞。一鋪養(yǎng)三代，在這樣的觀念下，當其他投資渠道狹窄，樓市調(diào)控又不斷襲來，投資者便把目光投向商業(yè)地產(chǎn)。對于市場的風向，各開發(fā)商最先靈敏地嗅出其中商機，于是紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。幾年下來，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項目不斷擴容，發(fā)展的困惑也隨之而來——一方面，存量增大、購買力旺盛，另一方面，成交量卻不高。
家住鄭州市管城區(qū)的李先生，手中有些閑錢，一直想買一套臨街、面積約百十平方米的商鋪做投資?？墒钦伊撕脦讉€月了，看過的商鋪要么不臨街，要么面積太小?！皼]想到買個商鋪這么難！”李先生很是感慨。
在李先生為買不到合適商鋪而郁悶時，家住二七區(qū)的張先生正糾結(jié)于商鋪的價格。張先生的家中即將迎來一個新的小生命，他打算買套小一點的商鋪，讓妻子以后可以一邊照顧孩子、一邊做點小飾品生意。“小商鋪的價格高得離譜，超出了我的能力范圍，真難哪?！睆埾壬軣o奈。
其實，李先生和張先生的“難”是：買到合適的商鋪，不容易。事實上，鄭州的商鋪供應量很大，需求量也很大。之所以老百姓還會覺得一鋪難求，在河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長兼秘書長宋向清看來，是因商鋪市場供需匹配度不夠高、價格不合理造成的。此外，商鋪的位置也是影響成交量的一個重要因素，目前優(yōu)質(zhì)的、性價比高的商鋪多在市郊區(qū)域，位置相對偏遠，不利于客流、物流的集聚。
“更重要的，是開發(fā)商和購鋪者之間一直缺乏一個有效的對接平臺?！彼蜗蚯逭f。
問題：同質(zhì)化嚴重 分布不均衡
許多開發(fā)商在開發(fā)商鋪時，忽略了從個性化出發(fā)設計商鋪。而商鋪分布不均衡，既不方便居民購物，也給城市交通帶來很大的困惑和壓力。
雖然商鋪供求市場異常火爆，卻也隱藏著不少問題?！斑@些問題首先表現(xiàn)在商鋪同質(zhì)化嚴重?！彼蜗蚯灞硎?，商鋪差異化小，沒有特色是一個城市商業(yè)發(fā)展水平不高的體現(xiàn)。許多開發(fā)商在開發(fā)商鋪時，只注重考慮如何降低成本、怎樣更易操作等，而忽略了從個性化出發(fā)設計商鋪。
同時，商鋪在各區(qū)域分布不均衡也是目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)存在的問題。“商鋪分布不均衡，既不方便居民購物，也給城市交通帶來很大的困惑和壓力?！痹卩嵵菔形幕甭肪幼〉亩蜗壬?，每次購物都要驅(qū)車到花園路甚至更遠的地方。在路上花費的時間比購物時間都長，若是再遇上高峰期，大量的時間都消磨在了路上。
如何解決這一問題？宋向清這樣建議：在進行市場調(diào)查的基礎上，選擇在城市的不同區(qū)域進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這樣既可以滿足居民在本區(qū)域的購物需求，也避免了因商鋪扎堆兒而導致銷售緩慢的壓力。
在火車站商圈，記者發(fā)現(xiàn)很多商鋪是由一樓的臨街住宅改建而成的?！斑@樣的店面不具備商鋪的一般功能，不僅影響市容，還存在一定的安全隱患?！彼蜗蚯灞硎荆用襁@樣做，也從另一個方面說明該區(qū)域市場需要此類的服務。據(jù)了解，目前鄭州市政府有計劃分期對老城區(qū)違建商鋪進行改造。
建議：開發(fā)前調(diào)研 避免跟風開發(fā)
經(jīng)營者、消費者并不買賬，開發(fā)者才意識到原來所建的商業(yè)物業(yè)沒有靈魂，沒有盈利模式，只是一副空架子。
記者從相關部門了解到，目前鄭州高鐵商圈3公里半徑內(nèi)，已經(jīng)布局了百萬平方米體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，包括升龍、綠地在內(nèi)的諸多開發(fā)商在此布局了數(shù)十個項目。隨著鄭州批發(fā)市場的整體外遷、多個城中村改造項目的落地、二七新城的建設……一座座城市綜合體正在拔地而起，而這其中，至少40%的體量屬于商業(yè)地產(chǎn)。
“商業(yè)地產(chǎn)是一個跨領域的綜合業(yè)務模式，與住宅相比，對開發(fā)商的資本運作能力有著更高的要求?！痹袑＜疫@樣提出。河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長、鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍則認為，部分開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，他們往往不注重前期的市場調(diào)研、分析定位及概念規(guī)劃，也不考慮消費者、經(jīng)營者和投資者真正喜歡哪些產(chǎn)品，開發(fā)完才發(fā)現(xiàn)所建的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營者、消費者并不買賬。直到此時，開發(fā)者才意識到原來所建的商業(yè)物業(yè)沒有靈魂，沒有盈利模式，只是一副空架子。
同時，人才的缺乏也困擾著許多轉(zhuǎn)型的房企。目前，國內(nèi)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的人才相對較少。香港恒隆集團董事長陳啟宗曾說過，做商業(yè)地產(chǎn)的人一定要比做商業(yè)的人更懂商業(yè)。比如購物中心要招進LV，那負責該項目的人一定要比LV的店長更懂LV的商務條件和選址條件，這樣才能有效運營。
商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅的一個顯著特點就是招商。萬達集團總裁王健林曾說，對商業(yè)地產(chǎn)來說，最主要的門檻并不是資金門檻，而是商業(yè)資源的積累，就是招商能力。對于從住宅轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來說，招商工作無疑又是一個全新的未知領域。
“作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，在開發(fā)商鋪時應該考察市場，根據(jù)市場的需求和投資的意向開發(fā)不同類型的商鋪，確保市場供需在結(jié)構上匹配；在價格方面，開發(fā)商需指定合理、科學的價位，以此提高成交量，減少庫存。如此一來，鄭州商鋪未來前景就變得值得期待?！彼蜗蚯逭f。（東方今報記者 李莉 實習生 張凡凡/文 記者 張培方）
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