凈利潤(rùn)首跌破10% 白銀時(shí)代房企謀求轉(zhuǎn)型新紅利
2015-08-21 17:09
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
[摘要]
最新數(shù)據(jù)顯示，截止日前，有36家上市房企已公布半年報(bào)，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億元，合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億元，平均凈利潤(rùn)率只有9.1%，歷史首次跌破10%。
盡管從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的觀點(diǎn)已經(jīng)不絕于耳，但這份2015年上半年的利潤(rùn)“成績(jī)單”才算是“鐵證如山”。白銀時(shí)代的種種現(xiàn)象催促房企加速轉(zhuǎn)型，謀求新紅利，開(kāi)拓新領(lǐng)域。
最新數(shù)據(jù)顯示，截止日前，有36家上市房企已公布半年報(bào)，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億元，合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億元，平均凈利潤(rùn)率只有9.1%，歷史首次跌破10%。盡管從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的觀點(diǎn)已經(jīng)不絕于耳，但這份2015年上半年的利潤(rùn)“成績(jī)單”才算是“鐵證如山”：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。
誠(chéng)如萬(wàn)科總裁郁亮所言，白銀時(shí)代的入場(chǎng)券不好拿。銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩、利潤(rùn)率下降、房企業(yè)績(jī)明顯分化……白銀時(shí)代的種種現(xiàn)象催促房企加速轉(zhuǎn)型，謀求新紅利，開(kāi)拓新領(lǐng)域。
透過(guò)銷售額背后看利潤(rùn)率
從2015年上半年房企的銷售額來(lái)看，成績(jī)單并不難看。36家上市房企上半年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億元，同比上漲了22%。從總體來(lái)看，上半年房企銷售額超過(guò)50億元的就達(dá)到69家。這其中，政策層面的各種利好不斷來(lái)襲，導(dǎo)致全國(guó)樓市回暖是主要因素，當(dāng)然，品牌房企也及時(shí)把握市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，以積極、靈活、創(chuàng)新的營(yíng)銷策略，有效扭轉(zhuǎn)了業(yè)績(jī)下行趨勢(shì)。
“分化”明顯轉(zhuǎn)型迫在眉睫
從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)結(jié)束一漲均漲的“定式”，各地市場(chǎng)分化加劇，造成房企業(yè)績(jī)發(fā)生明顯分化。“單純賣(mài)房子輕松賺錢(qián)的日子一去不復(fù)
返，單純憑借土地溢價(jià)獲得高收益的局面也難以再現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。進(jìn)入白銀時(shí)代，銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩成為困擾著眾多房企的新課題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企利潤(rùn)趨勢(shì)性下調(diào)的主要原因有三個(gè)方面：一是銷售難度加大，雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量在持續(xù)。二是融資成本持續(xù)增加，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本都吞噬了利潤(rùn)。三是土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企一二線拿地艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。
張大偉預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇?！澳壳昂芏喾科笤诩訌?qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?！彼f(shuō)。
“大鱷”跨界布局各出奇招
當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)下降、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，過(guò)去簡(jiǎn)單粗放的野蠻生長(zhǎng)模式不再奏效。越來(lái)越多的房企開(kāi)始擺脫過(guò)去簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)與銷售模式，在產(chǎn)品細(xì)分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉(zhuǎn)型步伐。
互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)也成為了房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展的一部分。早在去年下半年，在全民營(yíng)銷盛行的同時(shí)，國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加強(qiáng)與電商網(wǎng)站的合作，而合作內(nèi)容也不再局限于最初的營(yíng)銷以及推廣。眾多一線開(kāi)發(fā)商都對(duì)此類金融產(chǎn)品寄予厚望，在希望促成交易的同時(shí)也試圖利用電商作為切入口，以金融為支點(diǎn)撬動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。但一系列金融產(chǎn)品在降低購(gòu)房者成本的同時(shí)也降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)下，如何規(guī)避逃貸風(fēng)險(xiǎn)成了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的關(guān)鍵。
然而，賣(mài)得好未必賺得多。透過(guò)銷售額的增長(zhǎng)看利潤(rùn)率，房企上半年的表現(xiàn)并不樂(lè)觀。公布半年報(bào)的36家上市房企中，有17家企業(yè)凈利潤(rùn)下調(diào)，有25家企業(yè)利潤(rùn)率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。其中，萬(wàn)科上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)22.72%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅為0.77%。
不過(guò)，萬(wàn)科董秘譚華杰在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，萬(wàn)科上半年權(quán)益凈利潤(rùn)增速慢于營(yíng)業(yè)收入，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。從利潤(rùn)率來(lái)看，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平?！敖陙?lái)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)。萬(wàn)科正在努力推進(jìn)各項(xiàng)利潤(rùn)挖潛行動(dòng)，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過(guò)節(jié)約費(fèi)用，爭(zhēng)取凈利潤(rùn)率有所上升?！弊T華杰同時(shí)表示，合作比例上升符合萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型方向;下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)增速將明顯高于上半年。
盡管營(yíng)業(yè)收入增加，但是房企告別高利潤(rùn)，盈利能力大幅下調(diào)。從去年就開(kāi)始頻頻提到的“白銀時(shí)代”以一個(gè)非常直觀的方式呈現(xiàn)了出來(lái)。
