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　　“我鄭重其事嚴重地說一句，不動產登記制度不是一種剝奪的制度。”在上周五舉辦的中原新型城鎮(zhèn)化高峰論壇上，原建設部政策研究中心主任陳淮多次用了“鄭重其事”和“嚴重”的兩個詞對不動產登記制度表示了自己的看法。陳淮認為，不動產登記制度被部分媒體和公眾解讀為查處貪官的利器，而事實上，這個制度不是為了剝奪而做準備的一個制度，而是個保護、支持、鼓勵老百姓擁有私人資產，是不斷擁有私人財富累積的制度。而后，陳淮用城鎮(zhèn)化建設和棚戶區(qū)改造作為論據，向人們描述了未來20年房地產的黃金時代。他認為，中國的房地產業(yè)還至少有20年的輝煌期，而2015年或者2016年對房地產來說將會是個“大年”。
　　【關于棚戶區(qū)改造】
　　陳淮說，“保障房自出現(xiàn)以來一直都是政府在單打獨斗，讓開發(fā)商進來，如果不掙錢，開發(fā)商也不會進來，沒有人會去學雷鋒。而今年以來，國務院提出把城市中的老舊房也納入棚戶區(qū)改造，通過新型金融杠桿備好1萬億來支持。棚戶區(qū)改造就是將政府的力量和市場的力量結合起來，為政策和市場的結合尋找一個切入點?！蹦壳皣覍用媾鷾实呐飸魠^(qū)改造區(qū)域有很多都是城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，“所有棚改和升級也有一定的關系。城市核心區(qū)域有連片的低端住宅，城市的基礎設施改造很難，所以它是和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎設施、市政管網、交通規(guī)劃升級連在一起的”。陳淮認為，棚戶區(qū)和過去的保障房相比，最容易引入市場化力量。最容易和城市多年遺留下來的眾多歷史遺留問題，以及過去十多年引發(fā)的城市發(fā)展弊端，一并尋求出路，是個好的契機。
　　【關于斷崖式下跌、崩盤論】
　　“中國的房地產業(yè)，明確無誤地說，還有至少20年的輝煌期?！标惢从脦讉€觀點來論證輝煌期。他說，2013年中國城鎮(zhèn)人口占52.7%，其中有17個百分點是農民工，涉及2.4億人;到2020年城鎮(zhèn)人口將增加6%-7%，將會涉及1億人。而我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展在過去10年中，是發(fā)展不平衡的。我們的城市質量和抗風險能力還比較差，房屋減災防震做得很不充分。并且，各種新干線建設還未完成，基礎建設還沒有建成，怎么說是城鎮(zhèn)化建設到了尾聲?“房地產的供求和股市的供求兩碼事，房地產的成交量和股市沒關系，而今年的波動是之前被政策掩蓋下的市場因素凸顯出來了。2014年中國房地產業(yè)迄今為止的成交量和價格，是改革開放以來歷史第二的一年，僅次于2013年?！?
　　房地產市場也會遵循供求變化的基本規(guī)律，其成交量萎縮和成交量高漲之間，有著必然的因果關系。一個地區(qū)未來一個中長期時間內，其住宅的銷售總數(shù)是一個常數(shù)，不會發(fā)生太大變化?！爱?013年全中國絕大多數(shù)城市的房地產市場量價提升、購銷兩旺的時候，是房地產市場的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分購買力和需求。自然2014年就可能是個小年，2014年是個小年就意味著2015年或者2016年可能是個大年。2014年全中國房地產的成交量是僅次于2013年的，歷史第二高點。今年一到六月，全國房地產商的開工總面積比2013年1~6月同期萎縮了將近20%，不是增速下降，是負增長了20%。這個周期波動可能導致一個供給的小年和需求的大年，這是正常合理的一個市場運行過程。
　　【關于不動產登記制度】
　　“從2006年十六大報告、2007年十七大報告到2012年十八大報告反復提出要創(chuàng)造條件讓人民擁有更多資產和財產性收入，擴大中產階級所占比重，形成橄欖形財富分布結構。不要曲解這個制度，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》開征時就說，本制度是物權法關于私有產權議題保護這一基點而做的規(guī)定?！标P于不動產登記制度，陳淮大聲疾呼，讓老百姓不要有錯誤的認識，“別用農民社會主義的眼光來認識一個市場經濟基本的制度?！标惢凑J為，不動產登記制度被部分媒體和公眾解讀為查處貪官的利器，而事實上，這個制度不是為了剝奪而做準備的一個制度，而是個保護、支持、鼓勵老百姓擁有私人資產，是不斷擁有私人財富累積的制度。
　　【關于房地產稅】
　　“房地產稅是有財產就征稅，而不是用來調房價的。十八大明確地說是積極推進房地產稅立法，是推進之前試點?！标惢凑f，這個概念被房地產搞混了多年，對市場經濟缺乏基本認識，其實，沒有什么房產稅。原有的房產稅從它生下來的那一天就是為對付房價，目的和功能錯了，房地產稅是對資產征收的稅，不是調控房價的稅。
　　他分析，市場經濟下，有資產就要征稅，首先是以從企業(yè)征收的間接稅轉變?yōu)橄蜃匀蝗苏魇盏闹苯佣悶橹?，這是一個必然。個人的直接稅主要是兩個組成部分，一個是收入稅，一個是資產稅。個人所得稅就是收入稅，到現(xiàn)在并沒有廢除，只是暫停利息稅，就是資產稅，越來越多的老百姓擁有不動產，當然要為資產征稅，這是房產稅種設立的根本法理。
　　房地產稅并不是殺富濟貧，房地產稅的稅種作為財產稅，是為了提高社會資源利用效率。在經濟學意義上，房子寫在誰的名下，和國民總福利大小沒有直接關系，房屋利用率的效率才跟國民總福利相關?！皩碓诜康禺a稅出臺時，一定會有一條相應的政策，保護房地產租賃市場。將來會有一個綜合性稅率來保護房地產多套房租賃?！?
　　【關于后市】
　　陳淮表示，市場正在發(fā)生四個轉折。第一，市場的力量正在取代政府之手。開發(fā)商資金鏈斷是市場優(yōu)勝劣汰導致的。第二，波動的發(fā)展過程正在取代單項的運動過程。有漲有跌，一定有個合理的過程，但是波動也有個基本趨勢，隨著城市資源的優(yōu)化，居住條件的改善，房價會隨之波動。第三，過剩取代了短缺。過剩不是今天才有的，但今年的過剩和此前不一樣的是，不是單個過剩，而是整個生產能力的過剩。第四，轉折。私人資產的累積正在取代社會資本的累積。