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　　錯(cuò)過了“金三銀四”，扛過了暑期淡季，9月，終于來了。第一波大節(jié)點(diǎn)，就是2014秋季中原住交會(huì)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這是鄭州限購解禁之后的第一個(gè)大型節(jié)點(diǎn)，也是“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季的開端，對(duì)年內(nèi)樓市走向有著重要意義。也正因此，盡管限購解禁改變了市場政策預(yù)期，但多數(shù)房企依然不敢大意，自8月中下旬起，眾多樓盤便早早進(jìn)入“金九備戰(zhàn)期”，從蓄客活動(dòng)到優(yōu)惠準(zhǔn)備，以價(jià)換量、盡快去化依然是市場主旋律。
　　在依舊撲朔的市場前景下，積極的行動(dòng)，能否換來如期的戰(zhàn)果?從本屆住交會(huì)來看，參展企業(yè)皆有不小斬獲，但要想跑贏“金九銀十”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為開發(fā)商還需以價(jià)換量。
　　積極行動(dòng)，住交會(huì)打響“旺季”第一槍
　　中原住交會(huì)一直是樓市的晴雨表，是開發(fā)商試探市場最佳場所，2014秋季中原住交會(huì)又恰逢中秋小長假，與假期重疊，人氣爆棚，使得本屆展會(huì)也備受房企推崇。參與本屆展會(huì)的房企包括恒大、雅居樂、中海、振興、鑫苑、潤豐、利海、星聯(lián)灣、永威等三十余家品牌企業(yè)，滎陽和中牟的房地產(chǎn)企業(yè)更是組團(tuán)參展。
　　展會(huì)現(xiàn)場，各大房企紛紛使出渾身解數(shù)，吸引購房者，你表演魔術(shù)，我就抽大獎(jiǎng);你使出“美人計(jì)”，我就送優(yōu)惠……展會(huì)三天，數(shù)萬人逛展，讓這個(gè)中秋節(jié)點(diǎn)迎來前所未有的扎堆之勢。
　　參展企業(yè)推出的優(yōu)惠也是相當(dāng)給力，恒大金碧天下首付5萬起即可輕松入住精裝湖景房，單價(jià)低至5380元/㎡，最高優(yōu)惠16萬，再送1500元/㎡名牌精裝;新合鑫·睿達(dá)廣場5米層高墅級(jí)LOFT，最低首付3萬即可入住，3000元抵1萬，房展會(huì)期間，成功成為會(huì)員更有購房大禮包相贈(zèng)。
　　“本屆住交會(huì)，開發(fā)商的主要精力還是在蓄客和助推走量?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，限購政策取消后，的確讓不少購房者改變了后市預(yù)期，許多樓盤也在暑期檔公開亮相，但當(dāng)前市場大環(huán)境下，蓄客仍未達(dá)到開盤標(biāo)準(zhǔn)，也在一定程度上影響著開發(fā)商中秋營銷決策。
　　9月中下旬或再掀開盤潮，不過，該來的總要來，對(duì)于迫切需要去化走量的開發(fā)商而言，開盤推量，只是時(shí)間早晚問題。
　　據(jù)新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，鄭州樓市9月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目數(shù)量21個(gè)，與8月開盤14個(gè)項(xiàng)目相比，上升50%，樓市回暖跡象明顯，但與2013年9月23個(gè)開盤項(xiàng)目相比下降8%，另外，9月開盤項(xiàng)目以住宅為主商業(yè)為輔，老盤新推為主，新盤為輔。
　　值得一提的是，9月預(yù)計(jì)開盤的21個(gè)項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目為純新盤，占比29%，其中，住宅有5個(gè)項(xiàng)目，占比62%，寫字樓有2個(gè)項(xiàng)目，占比25%，主要以住宅為主。
　　心態(tài)謹(jǐn)慎，開發(fā)商理性看“金九銀十”
　　“實(shí)際上，早在7、8月，開發(fā)商就已經(jīng)為9月開始做準(zhǔn)備，今年的暑期檔也不像往年那樣平平淡淡，在做足大量準(zhǔn)備工作后，9月底對(duì)于大多數(shù)樓盤而言是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，既可以為這段長時(shí)間的蓄客做一個(gè)充分釋放，又可以給銀十的后續(xù)策略提供參考，因此今年9月的推量絕不可小覷，市場也預(yù)計(jì)將更加熱鬧?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。
　　然而，與大張旗鼓的推量和活動(dòng)相比，在記者采訪中，不少開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士對(duì)“金九銀十”的市場行情卻出人意料地低調(diào)和謹(jǐn)慎。
　　“雖然9月會(huì)有一波集中開盤，但我們對(duì)最后的開盤結(jié)果還是比較理性，從今年整體的行情來看，不少樓盤開盤成交率均在40%~45%之間，超過50%已經(jīng)算非常不錯(cuò)的業(yè)績，所以即便是所謂傳統(tǒng)旺季來臨，也不能盲目樂觀，積極備戰(zhàn)的同時(shí)，也要謹(jǐn)慎看待當(dāng)下市場?！币粯潜P負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下市場，傳統(tǒng)旺季節(jié)點(diǎn)已經(jīng)和樓市成交關(guān)聯(lián)不大，關(guān)鍵還是看開發(fā)商的價(jià)格策略如何真正地讓購房者感到實(shí)惠。
　　在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清看來，今年的金九銀十樓市并不會(huì)有特別好的表現(xiàn)，成交量會(huì)有所提升，但不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，以平穩(wěn)增長的態(tài)勢為主?！敖鹁陪y十作為常態(tài)化的市場營銷節(jié)點(diǎn)，商品房在銷量上會(huì)有一定的優(yōu)勢，但只要限貸政策不取消，成交量就不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長。”
　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社同樣認(rèn)為，金九銀十樓市的交易量將會(huì)平穩(wěn)提升，“作為傳統(tǒng)的銷售好時(shí)節(jié)，金九銀十開發(fā)商的推盤量會(huì)比其他月份多，各種促銷活動(dòng)也會(huì)集中在這個(gè)時(shí)間段，對(duì)交易量有一定的提升，但成交漲幅會(huì)比較平穩(wěn)，價(jià)格漲跌也會(huì)維持在合理的平穩(wěn)范圍內(nèi)。”
　　一名參展開發(fā)商表示，限購解禁后，樓盤的來電量和來訪率都有一定程度提升，但只有少數(shù)樓盤實(shí)實(shí)在在地提高了成交率，而這類樓盤恰恰正是購房者眼中“調(diào)價(jià)到位”的樓盤?！八躁P(guān)鍵不在于我們自己怎么看優(yōu)惠，而要讓購房者覺得優(yōu)惠，所以在打價(jià)格策略的同時(shí)，也要強(qiáng)調(diào)自身價(jià)值，單純拼價(jià)格戰(zhàn)，傷筋動(dòng)骨又費(fèi)力不討好?！?
　　后市預(yù)期，跑贏金九銀十還需以價(jià)換量
　　那么，馬上就要到來的“金九銀十”市場，能否回應(yīng)樓市各方期待，成為全年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?
　　劉社分析，“目前部分銀行的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)有兩次下調(diào)了，但限貸沒有大幅度放寬，只有個(gè)別銀行出臺(tái)了首套房貸款利率優(yōu)惠。鄭州的組合貸政策雖然已經(jīng)正式實(shí)施了兩個(gè)多月，但真正搭上組合貸順風(fēng)船的購房者還不多。金九銀十如果能將組合貸政策落實(shí)到位，讓更多購房者受惠，可能是比較好的貸款方式。”
　　“9月的市場肯定將十分火熱，但實(shí)際成交還是處在博弈階段。”機(jī)構(gòu)人士指出，目前成交率能達(dá)到60%以上的樓盤，均是調(diào)價(jià)到位的樓盤，這也反映出市場尚未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)的總體情況，而要讓市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，前提是購房者對(duì)樓市預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，同時(shí)再輔以實(shí)際性的調(diào)價(jià)舉措，讓購房者覺得這段時(shí)間不買，以后一定會(huì)漲，二者相輔相成。
　　但目前而言，一方面部分開發(fā)商依然未有實(shí)際性的調(diào)價(jià)舉措，另一方面購房者雖然因?yàn)橄拶彿砰_因素頻頻來訪來電，但觀望情緒并未減少，整個(gè)市場還缺少有力的“臨門一腳”，企穩(wěn)筑底和博弈仍是現(xiàn)階段的主題。
　　與此同時(shí)，開發(fā)商的營銷壓力卻是有增無減。有數(shù)據(jù)顯示，2013年鄭州銷售業(yè)績前十榜單中一半以上的房企在今年銷售業(yè)績均出現(xiàn)不同程度的下滑，因此在整體年度指標(biāo)未有下調(diào)的情況下，以價(jià)換量依然是市場主題。
　　“如果還不趁著9月、10月這一波抓緊去化，到了11、12月的年底各類結(jié)款節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商的壓力也可想而知?！睒I(yè)內(nèi)人士最后強(qiáng)調(diào)。