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　　重點城市推盤和庫存是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，但600多個三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%。這些城市的庫存到底有多大，迄今并無規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。這些三四線城市庫存，或許是一個被低估的“黑洞”。

　　中央高層近期頻繁談及樓市。習(xí)總書記11月10日在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出“去庫存”，李克強總理次日在國務(wù)院常務(wù)會議上提出“加快戶籍改革，帶動住房消費”，剛好當(dāng)時正在浙江調(diào)研的中財辦主任劉鶴也指出，“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。中央高層兩天內(nèi)三提房地產(chǎn)，核心內(nèi)容，可歸結(jié)為“去庫存”、“辦戶口”六個字。

　　“去庫存”、“辦戶口”字，對樓市意味著什么？筆者認(rèn)為，這顯示出樓市對我國宏觀經(jīng)濟的綜合影響從來沒有像現(xiàn)在這樣大，這種影響不單單是“穩(wěn)增長”的權(quán)益之計，更關(guān)系“新型城鎮(zhèn)化”能否推進、內(nèi)需社會能否建立的長效設(shè)計。因此，我們應(yīng)遵從行業(yè)發(fā)展規(guī)律及其在國民經(jīng)濟中的地位來看待樓市政策取向。

　　去年7月，新任住建部部長陳政高對樓市提出了三項任務(wù)，排在第一位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”就取代“控房價”成為樓市新主題。看趨勢，“去庫存”可能成為樓市未來三至五年內(nèi)的中期政策指引。

　　事實上，今年以來樓市持續(xù)回升，已對庫存去化做了很大貢獻。全國樓市銷售面積增幅從年初下滑16.9%，一舉逆轉(zhuǎn)到上漲7.2%，全年銷售規(guī)模有望探至2013年的歷史最高水平（13億平方米）。重點城市樓市回升更顯著，CREIC監(jiān)測的35個一線、二線和三四線典型城市，銷售面積增幅分別為51%、20%和26%，這些城市已從“去庫存”轉(zhuǎn)向“補庫存”。雖然，主要城市銷售好轉(zhuǎn)推動全國樓市回升，但并未換來去庫存化的改善。相反，兩者的“剪刀差”還在擴大，待售庫存除了在5月減少15萬平方米之外，始終處于每月增加100至200萬平方米的攀升態(tài)勢中。待售庫存在10月突增2122萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于7至9月百萬平方米的增長，此前連續(xù)2個月回落的待售住宅庫存，也在10月增加了1180萬平方米。

　　“金九銀十”剛過去，“銀十”期間重點城市成交量創(chuàng)2009年以來新高，緣何庫存逆勢大增？筆者認(rèn)為，原因在于主要城市批售比（銷售面積/批準(zhǔn)上市面積）在7月達到1.01最高點后，連續(xù)3個月下降，“金九銀十”疊加開發(fā)商沖刺全年業(yè)績，9、10月供應(yīng)大增，但前期需求過度釋放、刺激政策效應(yīng)減退，新盤去化率普遍下降，深圳（樓盤）9月以來新盤去化率僅60%，這使得庫存在10月底驟然增加。另一方面，主要城市“金九銀十”表現(xiàn)搶眼，并非庫存主要拖累者，三四線城市庫存惡化才是主因。

　　目前，重點城市推盤和庫存是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，但600多個三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%。這些城市的庫存到底有多大，迄今并無規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。這些三四線城市庫存，或許是一個被低估的“黑洞”。

　　三四線城市，由于政府財力有限，往往采取“土地?fù)Q配套”的樓市開發(fā)模式，即開發(fā)商代替政府開展土地的“三通一平”或“七通一平”等土地儲備和開發(fā)工程，政府以“土地”來償付開發(fā)費用。因此，在三四線城市，土地和房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級聯(lián)動”模式非常普遍，超級大盤比比皆是，很多項目要開發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。

　　另外，庫存應(yīng)該包括“三大塊”。除了常說的待售庫存，還包括在建未售庫存和已批未建庫存等兩大塊。國家統(tǒng)計局公布的僅是待售庫存，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在報告期末已竣工可供銷售或出租但尚未銷售或出租的商品房建筑面積累積值。這一塊是“顯性庫存”，規(guī)模并不大，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是6.8億平方米（截至10月）。但這一塊待售庫存，并未包含未竣工但可供銷售的建筑面積，即通常所說的“批準(zhǔn)預(yù)售面積”，這就低估了處于待售狀態(tài)的庫存規(guī)模。

　　在建未售庫存是待售庫存的“預(yù)備隊”。這部分庫存可通過施工面積減去處于施工狀態(tài)但已批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積來匡算。截至10月底，全國房地產(chǎn)施工面積70.8億平方米，比2010年增加了30億平方米，增幅達到74%。其中絕大部分處于在建未售狀態(tài)；已批未建庫存，則是已出讓給開發(fā)商，但并未開發(fā)的土地規(guī)劃建筑面積，即開發(fā)商土地儲備，這部分庫存基本上沒有統(tǒng)計，目前還是個“黑洞”。

　　全國樓市庫存到底有多大？中信證券(600030,股吧)曾做過“三大塊”庫存的系統(tǒng)計算，按規(guī)劃建筑面積計算，截至10月，已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達132.8億平方米。若庫存真有這么大，那即便按2013年13億平方米的歷史最高銷售面積計算，也要10年才能消化，這還要在此期間不再增加新土地出讓。上述數(shù)據(jù)或許不盡準(zhǔn)確，但全國樓市庫存量被低估、存在庫存“黑洞”是顯然的，這也是緣何樓市銷售持續(xù)回暖，但待售庫存卻源源不斷增加的主要原因。

　　這就不難理解，緣何今年以來開發(fā)商資金面持續(xù)改善，但拿地和新開工積極性很低；緣何樓市“銷售端”持續(xù)回升，但新開工、拿地、開發(fā)投資三項“先行指標(biāo)”始終疲軟不堪。三項“先行指標(biāo)”疲軟，也是今年以來固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過剩加劇的原因。進一步，庫存消化不了，“穩(wěn)增長”壓力就無法化解。“去庫存”戰(zhàn)略實施一年半以來，該出的政策已出盡了，針對三四線城市商品房庫存的惡化、庫存“黑洞”的頑疾，鼓勵2.6億外來人口在三四線城市落戶，無疑是消化庫存的“撒手锏”，從長計議，也是推進新型城鎮(zhèn)化、做實內(nèi)需的必由之路。（作者：李宇嘉）