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　　針對諸如此類的交房問題，我們特別采訪了2012年度鄭州市優(yōu)秀青年律師、河南見地律師事務(wù)所合伙人樊東輝律師。針對交房過程中遇到的各種問題，通過樊律師的專業(yè)分析，看看究竟該如何解決。

　　案例1

　　彭先生在驗房時發(fā)現(xiàn)緊貼房屋的東外墻加建了一堵墻壁，導(dǎo)致視野被擋，而原來的設(shè)計此處視野很好，且按照合同的平面圖，此處并無墻壁。因為，他要求開發(fā)商整改，開發(fā)商卻置之不理。

　　樊東輝律師點評：

　　商品房買賣合同中的平面圖指小區(qū)的平面分布圖、房屋所在建筑物平面圖及戶型平面圖，圖紙中應(yīng)當(dāng)標(biāo)注房屋戶型、尺寸及房屋在該棟建筑所處位置、建筑物在小區(qū)所處位置等信息。一般來講，業(yè)主在購買房屋前會查看所要購買的房屋，但鑒于現(xiàn)實中很多業(yè)主購房時房屋尚未建成，為預(yù)售房屋，所以業(yè)主不能及時了解房屋建成后的狀況，就只能從合同約定和平面圖中確認(rèn)房屋信息。

　　本案中開發(fā)商在緊貼房屋的東外墻加建了一堵墻壁（不知道其用途為何），需要了解其是否按照小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行建設(shè)，如果沒有經(jīng)過規(guī)劃私自建設(shè)，則屬于違法建設(shè)，彭先生可向規(guī)劃主管部門申請查處、拆除；即便規(guī)劃圖紙中有這堵墻壁，也應(yīng)當(dāng)考慮該堵墻壁的規(guī)劃設(shè)計是否影響了彭先生家房屋的通風(fēng)、采光，以及該堵墻壁是否有存在的必要、拆除后是否有負(fù)面影響等因素，然后向開發(fā)商提出拆除的要求。

　　案例2

　　王先生在交付的新房中發(fā)現(xiàn)，書房的層高只有2.46米，而客廳和臥室都有2.75米，書房層高比客廳整整少了29厘米，如果書房做吊頂、鋪實木地板，層高將相當(dāng)矮。

　　樊東輝律師點評：

　　從《住宅設(shè)計規(guī)范》的要求來講，房屋的居住空間為臥室、起居室的，層高宜為2.80米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高（樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離）不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

　　書房僅僅是業(yè)主對于房屋用途的稱呼，本質(zhì)上屬于臥室或起居室，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循設(shè)計規(guī)范。對于房屋層高不一致的情況，現(xiàn)實中大多出現(xiàn)在頂層坡頂房屋作為臥室或起居室的情形，也較為常見，但為了避免糾紛，特別是在房屋尚未建成而預(yù)售房屋時，業(yè)主無法到現(xiàn)場實地查看房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將房屋具體層高在合同中注明，特別是對于房屋不同部位層高不一致的情況，應(yīng)當(dāng)分別予以注明。

　　即便本案中房屋符合設(shè)計規(guī)范和設(shè)計圖紙的要求，但是如果購房合同中僅注明房屋層高，而沒有明確注明房屋不同部位層高不一致的情況，則很容易誤解為注明的房屋層高為房屋的任何部位不應(yīng)低于的高度，這種情況下，王先生可以根據(jù)具體情況的不同要求撤銷合同或者解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

　　案例3

　　購買了鄭州南郊某樓盤的小丁如今已經(jīng)住上新房了。但在交房時，卻遇到延遲交房的問題。當(dāng)時，合同上約定2011年7月交房，但開發(fā)商先后延期多次，直到2012年5月1日，開發(fā)商才開始交房。但是，合同約定違約賠付的問題卻始終沒有解決。截至目前，小丁依然沒有拿到應(yīng)得的賠償。

　　樊東輝律師點評：

　　在《商品房買賣合同》中，開發(fā)商最根本的義務(wù)即向房屋買受人按照約定期限交付符合法律規(guī)定和合同約定條件的房屋，而逾期交房也是較為常見的開發(fā)商違約的情形。正常情況下，《商品房買賣合同》都會對逾期交房的違約責(zé)任作出約定，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)向買受人支付逾期交房違約金，如果開發(fā)商拒絕支付，那么小丁可以向人民法院提起訴訟，通過法院來維護(hù)自身合法權(quán)利。

　　相關(guān)評論

　　交房不僅是交鑰匙

　　交房，是開發(fā)企業(yè)履行商品房買賣合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個環(huán)節(jié)。當(dāng)業(yè)主為擁有新房而興奮不已的時候，也往往是疏忽大意、忽略對交房流程把控的時候。對于購房者來說，有一個常識理應(yīng)牢記：拿到所購房屋的鑰匙，并不意味著萬事大吉。

　　目前，購房者和開發(fā)商之間的糾紛大部分都出現(xiàn)在交房階段，而其中最突出的就是逾期交房問題。樊律師建議，交房時一定要針對合同中規(guī)定的內(nèi)容對房屋進(jìn)行仔細(xì)的核查，特別要關(guān)注的是在買賣合同中關(guān)于延期交房的相關(guān)約定。在開發(fā)企業(yè)五花八門的逾期理由中，“不可抗力”是當(dāng)前開發(fā)商免除自身違約責(zé)任的首選途徑。如果，購房者能正確地認(rèn)識“不可抗力”，將有利于業(yè)主在延期交房時降低損失。

　　“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)等。但在實踐中，有一些開發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張?！伴_發(fā)商所不能控制的其他原因”也被開發(fā)商列為“不可抗力”。事實上，這樣的約定是違背法律原則的。

　　樊律師認(rèn)為，開發(fā)商不能把對市場判斷不準(zhǔn)確、投資失誤、項目設(shè)計失誤、修改方案延誤工期、資金不到位、材料運輸困難等因素歸之為“不可抗力”，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　不斷發(fā)生的交房糾紛也給各位購房者敲響了警鐘，在交房過程中，不要認(rèn)為領(lǐng)到了鑰匙就是交房結(jié)束了。在興奮之余，準(zhǔn)業(yè)主們一定要針對合同上規(guī)定的內(nèi)容對交付使用的房屋仔細(xì)核查，提前發(fā)現(xiàn)問題。如果遇見不能協(xié)調(diào)解決的，則應(yīng)及時訴諸法律，減少損失。