2014-08-21 07:01:00 來(lái)源:大河網(wǎng)-河南商報(bào)
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鄭州龍湖再現(xiàn)新地王 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每平米或超4萬(wàn)
昨日鄭州東區(qū)龍湖CBD副中心又拍出新地王，一塊約67.7畝的商住用地，由河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司以11.54億元拍得，單價(jià)達(dá)到1704.8萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)17041.001元/平方米，成為鄭州新“雙料”地王。
新地王產(chǎn)生，距離8月6日鄭東龍湖CBD副中心拍出地王僅兩周時(shí)間。
鄭州又出“新地王”
今年2月19日，河南天邦置業(yè)拍得鄭州信息學(xué)院路西博頌路南河南警察學(xué)院北院地塊，總價(jià)79593萬(wàn)元，折合每畝1550.4萬(wàn)元，成2014年鄭州首個(gè)地王。
6月5日，鄭政東出(2013)24號(hào)地塊被河南中盟地產(chǎn)有限公司以2.883億元的總價(jià)摘得，并以14006.4元/平方米的樓面價(jià)和1587萬(wàn)元/畝的單價(jià)創(chuàng)造了鄭州新的“雙料”地王。
8月6日，鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司競(jìng)得鄭政東出〔2014〕6號(hào)地塊，樓面價(jià)16143.46元/平方米，每畝1614.32萬(wàn)元的價(jià)格，再次刷新鄭州每畝地價(jià)、樓面地價(jià)，成為新的“雙料地王”。
昨日上午，經(jīng)過(guò)近5個(gè)小時(shí)、92輪競(jìng)價(jià)，位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域、鄭州朝陽(yáng)路九如路口附近的鄭政東出【2014】7號(hào)地，以11.54億元由河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司競(jìng)得，地塊面積約67.7畝，折合單價(jià)1704.8萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)達(dá)17041.001元/平方米，溢價(jià)率128.92%。此次拍賣刷新了8月6日鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司創(chuàng)造的“雙料”地王紀(jì)錄，摘得鄭州新地王桂冠。
6月份、8月份的三塊新舊“地王”，加上2012年7月由鄭州市軌道交通有限公司以5.29億元、單價(jià)936萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)8260元/平方米競(jìng)得的樓面價(jià)地王；2012年9月鄭州市高擇置業(yè)有限公司以15.1015億元的底價(jià)競(jìng)得的“總價(jià)地王”，龍湖CBD副中心片區(qū)已誕生五個(gè)地王。
將開(kāi)發(fā)洋房或別墅
土地掛牌公告顯示，該地塊為商住用地，出讓權(quán)限70年、限高18米、容積率不得大于1.5、綠地率要達(dá)到35%以上。
同致行鄭州公司副總經(jīng)理曹慶偉分析，此次拍賣的地塊與8月6日地王地塊參數(shù)上很相似。根據(jù)現(xiàn)有參數(shù)限定，未來(lái)開(kāi)發(fā)方向只能規(guī)劃為洋房或別墅類的豪宅產(chǎn)品。由于樓面價(jià)高達(dá)17000元，預(yù)計(jì)綜合成本3.2萬(wàn)元~3.5萬(wàn)元，銷售均價(jià)或過(guò)4萬(wàn)元。
曹慶偉分析，龍湖地區(qū)是鄭東新區(qū)現(xiàn)在唯一的尚未完全開(kāi)發(fā)的功能片區(qū)。龍湖作為整個(gè)鄭東新區(qū)規(guī)劃中的點(diǎn)睛之筆，它的價(jià)值顯而易見(jiàn)。未來(lái)龍湖地區(qū)房?jī)r(jià)升值空間不可估量。
未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵菔蹆r(jià)最高的高端住宅區(qū)域。預(yù)計(jì)環(huán)湖外側(cè)房?jī)r(jià)每平方米至少2萬(wàn)元，環(huán)湖內(nèi)側(cè)房?jī)r(jià)每平方米則在3萬(wàn)元以上。目前周邊僅有龍之夢(mèng)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)集中入市需3年左右的時(shí)間。
RET睿意德鄭州公司策略顧問(wèn)部高級(jí)分析師王天翼認(rèn)為，鄭州龍湖CBD副中心地王頻出，對(duì)整體土地市場(chǎng)及房?jī)r(jià)影響有限。CBD副中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，而目前鄭州中心區(qū)剛需、剛改項(xiàng)目還存在“萬(wàn)元單價(jià)天花板”，除非有顯著的溢價(jià)點(diǎn)，否則開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然競(jìng)拍無(wú)特色的高價(jià)地。而針對(duì)改善型項(xiàng)目，因總規(guī)模占比較小，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)出現(xiàn)區(qū)域集中，不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)平臺(tái)產(chǎn)生沖擊。
公開(kāi)資料顯示，河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“豫農(nóng)置業(yè)”）成立于1993年3月，為河南省農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)公司的全資子公司，其前身為河南省經(jīng)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2014年4月變更為現(xiàn)名。豫農(nóng)置業(yè)成立二十多年來(lái)，開(kāi)發(fā)完成了“金色年華”、“金領(lǐng)時(shí)代”等項(xiàng)目。
其母公司河南省農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)公司系河南省人民政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)的省屬國(guó)有投資公司，也是省內(nèi)唯一一家農(nóng)業(yè)類專業(yè)性投融資主體。河南省財(cái)政廳履行河南省農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)公司出資人職責(zé)，管理并全額持有其資本金。
高鐵時(shí)代鄭州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯
接連兩次地王均具有國(guó)有企業(yè)的背景，不禁引來(lái)業(yè)界人士的猜疑，土地競(jìng)拍，政府頻頻出手參與是否有自導(dǎo)自演之嫌？
永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺表示，買地對(duì)國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，等于把錢從左邊兜里掏到右邊兜里，而私有企業(yè)卻不是這樣。
還有觀察人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的情況是政府有意推高某片區(qū)房?jī)r(jià)而做出的示范信號(hào)。
而也有分析人士表示，高鐵時(shí)代，鄭州區(qū)位優(yōu)勢(shì)甚至優(yōu)于北京，到武漢、石家莊、杭州、上海、北京等城市基本在3小時(shí)左右，鄭州鐵路物流優(yōu)勢(shì)日益突顯。鐵路物流占據(jù)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，航空中轉(zhuǎn)站的地位也就呼之欲出，航空與鐵路可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。今年上半年，鄭州機(jī)場(chǎng)客貨吞吐量增速在全國(guó)前20大機(jī)場(chǎng)中均居第一。FedEX、TNT、UPS等國(guó)際物流巨頭齊聚河南；蘇寧鄭州物流基地動(dòng)工、順豐速遞與航空港區(qū)簽訂協(xié)議、京東投資30億元在高新區(qū)建中原運(yùn)營(yíng)中心，這些都將會(huì)帶來(lái)大量中產(chǎn)收入移民形成剛需。連續(xù)出現(xiàn)國(guó)企背景的地王可能只是巧合。
8月將產(chǎn)生第三塊地王？
河南商報(bào)記者從中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)了解到，8月29日鄭州還將網(wǎng)拍一塊鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)的商住用地，鄭政東出[2014]8號(hào)地。這塊地與此次地王7號(hào)地僅一路之隔，總面積約95.6畝，限高24米，容積率不小于1.7。起拍價(jià)77430萬(wàn)元，合單價(jià)約809.9萬(wàn)元/畝，高于本次地王的起拍單價(jià)744.75萬(wàn)元/畝。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以此前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，8月末這塊土地很可能再次刷新鄭州地王紀(jì)錄。
