目前交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)。我國住房租賃比例仍然偏低，到2010年，租賃比例僅21%，住房自有率常年維持在70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家水平。參照海外經(jīng)驗，住房供給體系立體化是大勢所趨，社會資本市場化供應(yīng)為主體、政府為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是發(fā)展方向。

　　我們梳理了美、日、德三國的住房體系建設(shè)經(jīng)驗，長期來看，住房問題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財政財力來解決，在需求端通過多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿足其對住房的支付能力，將是化解庫存擠壓，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。

　　從國際經(jīng)驗來看，僅僅由政府提供的低端住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入社會資本、開展租售并舉的供給側(cè)改革是行業(yè)的大方向，這也將帶來萬億級以上的市場機會。

　　中信建投 

　　二次房改演變：從住房商品化到租售并舉 

　　住房制度改革在我國由來已久，作為我國社會改革的重大工程之一，住房制度改革先后經(jīng)歷了由實物分配到商品化再到現(xiàn)在租售并舉的進(jìn)程：

　　1，實物分配階段（1993年以前）：在1993年之前，我國的住房基本上屬于實物分配，住房建設(shè)的資金主要來源于政府，部分來源于單位自籌，住房建好后，單位或者政府以較低的租金或者無償提供給職工居住，該階段住房基本上作為一種福利的形式分配給就業(yè)的居民。

　　2，商品房萌芽階段（1993年-1998年）：1993年11月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組召開工作會議確立了以出售公房為重點，租房、售房、建房一同并舉的新方案，開始了我國住房的商品化嘗試；1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止住房實物分配，并開始逐步實行住房分配貨幣化，標(biāo)志了分房制度的終結(jié)和國內(nèi)住房市場化的開始。

　　3，住房市場化階段（1998年-2004年）：從1998年《通知》發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)固定投資連續(xù)以兩位數(shù)保持增長，2003年國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，表明要堅持住房市場化的基本方向，同時提出要逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，這一階段基本實現(xiàn)了我國住房市場化的完全轉(zhuǎn)變。

　　4，新住房制度探索階段（2005年至今）：隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價上漲過快的問題也日益凸顯，管理層先后多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在控制房價上漲過快，同時加強對城市中低收入人群的住房保障工作， 面對城市居民的住房貨幣化補貼與市場房價的脫節(jié)，住建部在2015年1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場，完善現(xiàn)有住房供應(yīng)體系。同時，相關(guān)人士近期明確表示，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革,把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點,建立購租并舉的住房制度。

　　我國的住房體系中租賃比例偏低 

　　中國住房制度構(gòu)成主要包括三個方面：其一是交易市場，其二是租賃市場，其三是住房保障市場。目前交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導(dǎo)致住房租賃市場存在大量的供需不匹配，市場不規(guī)范和道德風(fēng)險等問題。根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國住房租賃比例僅有20.55%，到2010年，我國住房租賃比例僅上升了0.5個百分點，為21.05%，我國住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家。

　　我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求，而相對經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50%-70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。根據(jù)國家發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，城市經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來約維持在30%到35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積為72.16萬平方米，僅占當(dāng)年住宅銷售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%，反映出國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展的滯后和緩慢。

　　住房租賃市場的海外經(jīng)驗 

　　從海外經(jīng)驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國約20%的住房，美國的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在40%以上。同時，在租賃住房中，如美國等國家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會、私營企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險公司等多元機構(gòu)提供，相對而言，我國的租賃住房供給體系較為單一。

　　我們梳理了海外一些國家的住房體系建設(shè)經(jīng)驗，長期來看，住房問題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財政財力來解決，在供給端大量提供租賃的房源，增加社會資本的參與度，擴大住房租賃市場的供給、并保障承租人的權(quán)益將會是解決住房供給缺口問題的有效手段，在需求端通過多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿足其對住房的支付能力，將是化解庫存壓力，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。

　　美國經(jīng)驗：租金補貼+社會資金引入 

　　美國的住房租賃市場發(fā)展最初是通過政府出資的形式，向住房市場提供公共住房，以擴大租賃住房的供給，解決住房短缺的問題，隨著人口的快速增長，政府財政壓力越來越大，單純的通過供給端推進(jìn)，發(fā)展住宅租賃市場受到較大的制約。其后美國政府從供給和需求端兩方面入手，通過引入社會資本保持和擴大供給端，通過需求端的疏導(dǎo)，提高整個住房租賃市場的運營效率和住房資源的高效匹配，最后形成目前的住房租賃市場和現(xiàn)行保障性住房制度。

　　資金來源：政府以補貼為主 

　　在美國的保障性住房政策體系中，政府直接出資的部分占比很小，資金主要用在低收入階層的公共住房及租金補貼上；而其余大部分保障性住房資金需求則是通過政策手段，利用民間資金來滿足。一方面通過提供低息貸款和稅收減免優(yōu)惠吸引社會資本參與到保障性住房的建設(shè)中，另一方面通過按揭抵押貸款證券化和提高中低收入水平的信用資產(chǎn)水平，來滿足居民對住房的支付能力以吸引金融機構(gòu)進(jìn)入住房領(lǐng)域，此外，政府還通過對提供土地管制方面的優(yōu)惠以吸引開發(fā)商參與到保障性住房的建設(shè)中來。

　　在美國保障性住房建設(shè)中，社會資本參與的主要項目為LIHTC計劃，其中非盈利性組織的出資占到整個LIHTC計劃的20%以上。而政府資金占比則呈逐年下降之勢，在 1995年的LIHTC計劃中，作為政府資本代表的農(nóng)村住房租賃貸款支持的新建住房占整個LIHTC計劃的17.60%，隨后政府出資開始逐步下降，社會資本參與度開始提升，至2013年，政府出資約在LIHTC計劃中占比7.60%，社會資本占比已達(dá)63.5%左右。