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　　哈爾濱蘭州太原長(zhǎng)沙南昌烏魯木齊

　　合肥寧波

　　廈門(mén)

　　貴陽(yáng)昆明呼和浩特銀川西寧

　　鄭州人均寫(xiě)字樓面積排第六

　　同策咨詢對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市人均寫(xiě)字樓面積調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，鄭州和北京、廣州、天津、杭州、廈門(mén)、寧波、合肥、銀川、呼和浩特、貴陽(yáng)等11個(gè)城市人均寫(xiě)字樓面積明顯高于其他城市，已占據(jù)35個(gè)大中城市三分之一，供給已經(jīng)較為充分。

　　從國(guó)內(nèi)來(lái)看，根據(jù)本報(bào)告的研究標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1平方米，也就意味著城市的寫(xiě)字樓供應(yīng)面積已出現(xiàn)飽和或明顯過(guò)?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，有11個(gè)城市人均寫(xiě)字樓面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市三分之一。而鄭州在35個(gè)大中城市中，人均寫(xiě)字樓面積排第六位。其中北京、杭州、銀川人均寫(xiě)字樓面積已在1.5平方米以上，成為35個(gè)大中城市中人均寫(xiě)字樓面積最高的三個(gè)城市。而人均寫(xiě)字樓面積在1平方米~1.5平方米區(qū)間的城市中，鄭州僅次于呼和浩特和廈門(mén)兩個(gè)城市，高于廣州、天津、寧波、合肥、貴陽(yáng)等城市。

　　而就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于其常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)能力較強(qiáng)等原因，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，除北京外，上海、廣州和深圳這三個(gè)一線城市總體上仍然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其他二線城市目前寫(xiě)字樓雖然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該提早防范。

　　部分城市出現(xiàn)寫(xiě)字樓過(guò)剩

　　報(bào)告分析發(fā)現(xiàn)，35個(gè)大中城市中，部分城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)。

　　從35個(gè)大中城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需比來(lái)看，短期內(nèi)，不少城市仍然面臨供應(yīng)量偏大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響到這些城市寫(xiě)字樓物業(yè)的投資價(jià)值。比如西寧、?？?、銀川、大連、烏魯木齊、天津、濟(jì)南、蘭州等8個(gè)城市新開(kāi)工面積遠(yuǎn)超出市場(chǎng)去化能力，平均去化周期達(dá)到5年以上，甚至個(gè)別城市寫(xiě)字樓物業(yè)可供市場(chǎng)去化10年以上，比如西寧、海口。鄭州去化能力相對(duì)較強(qiáng)，供需比值并不高，市場(chǎng)相對(duì)比較健康。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，部分城市寫(xiě)字樓之所以出現(xiàn)飽和或過(guò)剩狀態(tài)，主要有以下原因。

　　第一，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及辦公環(huán)境不斷升級(jí)是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面，將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國(guó)城市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，導(dǎo)致整體市場(chǎng)接近飽和或局部過(guò)剩。

　　第二，在當(dāng)前住宅市場(chǎng)限購(gòu)的背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)群起而上，導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促使寫(xiě)字樓物業(yè)需求大增，但開(kāi)發(fā)體量已經(jīng)超出第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)帶來(lái)的實(shí)際需求。

　　張宏偉說(shuō)，部分城市已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題，開(kāi)始著手解決。比如今年年初蘇州市就出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售”和禁止售后包租政策。

　　就鄭州而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)2011年起經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其是高鐵商圈寫(xiě)字樓出現(xiàn)了集中供應(yīng)，去化周期變長(zhǎng)。從2013年開(kāi)始，鄭州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯加快，包含高鐵站在內(nèi)的鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓去庫(kù)存化非常明顯，庫(kù)存量一路走低，至今年1月份，庫(kù)存降至7.8萬(wàn)平方米以下。

　　鄭州成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注城市

　　同策咨詢通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市的城市基本面與寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需基本面兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，最終得出35個(gè)大中城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資價(jià)值結(jié)果。鄭州則被該機(jī)構(gòu)評(píng)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注城市。

　　報(bào)告認(rèn)為，深圳、南京、重慶、成都、武漢、西安等第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對(duì)于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，且辦公樓供需較為平衡的城市成為開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等優(yōu)先進(jìn)入的城市。

　　而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對(duì)于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但辦公樓供給過(guò)度，短期市場(chǎng)壓力較大的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為其重點(diǎn)關(guān)注的城市，比如上海、廣州、北京等一線城市，還有杭州、天津、鄭州等部分二線城市。

　　第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，但辦公樓供需較為平衡的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為其選擇性進(jìn)入的城市，而這類城市還不在少數(shù)，并且大多數(shù)位于中西部地區(qū)。比如南寧、福州、?？凇⑹仪f、大連、青島、沈陽(yáng)、濟(jì)南、哈爾濱、蘭州、太原、長(zhǎng)沙、南昌、烏魯木齊。

　　第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，辦公樓供給過(guò)度的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為應(yīng)該不建議進(jìn)入城市。比如合肥、寧波、廈門(mén)、貴陽(yáng)、昆明、呼和浩特、銀川、西寧等城市。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)，應(yīng)該謹(jǐn)慎為之，不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，企業(yè)融資成本高，資金面普遍緊張，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更大，如果沒(méi)有比較穩(wěn)妥的市場(chǎng)布局策略與資金面的支持，開(kāi)發(fā)企業(yè)極有可能在這一輪市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中陷入僵局。