2014-06-13 08:39:00 來源:每日經濟新聞
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對目前“留學”海外的萬科、綠地、碧桂園、中海、蘇寧環(huán)球等房企來說需要學習更多的技能。
中國房企在海外開發(fā)除了需要過技術關外還需要過當地的政策關、法律關、文化關。不僅如此境內房地產企業(yè)慣用的“高周轉”技能在海外市場也將被“禁用”。
澳洲輔誠集團董事長陳寅向記者表示在開發(fā)、預售甚至售后制度更為完善的海外市場如果缺乏對當地政策的深入了解盡管國內房企擁有強大的資金實力簡單地把“高周轉”模式復制到海外也極有可能面臨失敗。
“高周轉”面臨眾多制約
很多開發(fā)商說“高周轉”已經成為中國內地開發(fā)商的基本技能。沒有能力“高周轉”的企業(yè)在當下的市場基本不可能有高速發(fā)展的機會。但在海外中國房地產市場練就的這項“過硬”本領卻基本沒有用武之地。
在馬來西亞新山中國地產商為當地人展示了其快速開售的能力碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時記者也獲悉去年12月成功拿地的富力地產新山項目最快將于今年內開售。此外碧桂園于今年2月份才成功拿下的澳大利亞萊德花園也將于今年內公開發(fā)售。
“上述案例只是少數不少中國房企到海外發(fā)展由于不了解當地法律法規(guī)無法獲得足夠的人力、材料導致工期一再耽誤國內擅長的‘快速開發(fā)’模式在海外無法施展”英國最大地產商邦瑞駐中華區(qū)首席代表白兮向記者表示。
據白兮透露英國當地報紙報道稱去年5月某家中國地產商在英國倫敦皇家碼頭獲得一個優(yōu)質項目為了讓項目盡快動工該企業(yè)試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工但最終申請卻被駁回?！坝畬τ谕獾貏诠さ囊M有明確規(guī)定必須是短缺型的工種才能獲得簽證批準上述開發(fā)商在拿地前沒有摸清楚當地法律結果很被動”。
白兮表示英國政府對于建筑工人的工作時間也有嚴格的保護措施:工人每天最多工作8小時中間還得有兩個小時的休息時間但薪酬卻是內地工人的9~10倍。此外英國政府制定的環(huán)境保護法規(guī)定建筑工地在每天早上9點前、下午6點后不準施工加上英國公民的公眾假期較國內多一倍多種因素疊加影響下這個項目的開工時間表被迫推遲1~2年。
陳寅也向記者透露一家在國內排名靠前的房企前幾年花了4500萬澳元在悉尼拿了一塊地用地性質為工業(yè)用地但該地塊內有一個別人仍在使用的倉庫。如果在國內這樣的問題開發(fā)商可能較容易解決但在澳大利亞政府賣地后不會過問這些事情開發(fā)商如果想讓對方的倉庫搬走不僅需要征得對方同意還得幫其找新地方并賠償損失結果談判幾年都達不成共識至今仍然動不了工。
“海外市場尤其是發(fā)達國家從拿地到動工均有一套完善的法律法規(guī)開發(fā)商必須要遵守規(guī)則循步漸進由于國內地產商往往追求短平快有時候甚至會選擇‘走捷徑’類似的做法在海外成熟市場根本行不通”陳寅說。
此外嚴厲的預售款監(jiān)控制度也對房企的資金回籠造成極大影響。記者了解到雖然在馬來西亞房地產項目可以在沒有開工的時候就可以銷售但購房者此時購買只需要支付總房款的10%作為首付款按照馬來西亞的預售制度隨著工程進度的推進應分階段交付房款。澳大利亞的預售制度更為嚴格購房者所支付的10%首付款需存放在政府監(jiān)管的賬戶上剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸。
這進一步提升了對開發(fā)商的產品質量要求。如果開發(fā)商在某一個施工環(huán)節(jié)上質量無法盡如人意那么等待他們的很可能是購房者拒付購房款以及前期的預售合同解約。
質量與服務可能影響銷售
在澳大利亞擁有開發(fā)經驗的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者失去了“高周轉”這張王牌中國房企在產品開發(fā)、物業(yè)管理等領域的劣勢表露無遺要成功吸引海外購房者并真正打入當地市場的難度不小。
“長期以來中國房企崇尚‘快開發(fā)、快銷售’的發(fā)展模式這種批發(fā)商似的經營策略盡管對企業(yè)規(guī)模的擴張帶來極大的幫助但也導致它們長期在產品本身以及物業(yè)管理等領域投入甚少。與國內買家相比海外買家更注重產品品質與物業(yè)服務中國房企如何迅速彌補這一軟肋面臨極大挑戰(zhàn)”黃立沖認為。
根據中房協發(fā)布的《房地產開發(fā)企業(yè)經營管理狀況藍皮書2013》統計目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產品系列化和標準化開發(fā)每個企業(yè)平均有3.7個產品線幾乎所有的一線房企都形成了多個產品系列和多條產品線并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發(fā)。此外由于缺乏可觀的利潤大多數房企在項目銷售后對物業(yè)服務投入甚少導致國內客戶物業(yè)服務滿意度長期處于低位。
對此白兮表示“目前在英國開發(fā)房地產的中國房企中超過70%的企業(yè)客戶目標都是瞄準中國投資者。但從長遠來看這部分買家的購買力畢竟有限滿足本地買家的需求才是持續(xù)性發(fā)展的根本?！彼嬖V記者以英國為例物業(yè)管理是購房者最看重的因素擁有良好聲譽的本土老牌企業(yè)或者由國際物管企業(yè)管理的物業(yè)更容易獲得購房者的垂青中國房企要與本土企業(yè)競爭沒有絲毫優(yōu)勢。
此外不少海外國家對于房屋質量與售后服務有嚴格要求。據白兮介紹在英國根據相關法規(guī)如果房屋質量出現問題開發(fā)商有可能在當地被禁止蓋房甚至面臨巨額賠償。黃立沖也告訴記者澳洲的商品房都大多是裝修交樓產品保修期長達七年。
“在這波出海潮中中國房企應該抱著學習的心態(tài)虛心學習海外房企先進的開發(fā)管理經驗彌補自身在產品以及物管方面的不足進而提升企業(yè)的競爭力更好地為國內市場服務”黃立沖認為。
最大風險是喜歡走捷徑
由于海外市場有更為成熟、透明的政策法規(guī)存在開發(fā)商必須老老實實按部就班地按照當地的政策、法規(guī)來完成房地產開發(fā)。但是白兮介紹說很多開發(fā)商卻希望能在海外市場“復制”在境內的成功模式“走捷徑”這樣做的后果恰恰可能給公司帶來巨大的開發(fā)風險。
在前述案例中開發(fā)商試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工被否決后他們還希望通過和倫敦市政府協商沖破法律底線引進中國勞工。
事實上不僅在英國中國房地產商都試圖鉆政策空子以讓企業(yè)能在海外實現和境內一樣的發(fā)展速度。
白兮表示這種想走捷徑的思維恰恰是在海外市場最大的風險所在。在境內靠這個套路迅速擴張的中國地產商很有可能在這個層面上“栽跟頭”付出巨大的代價。
